2022年以来，中央及各部委持续释放积极维稳信号，宜昌市取消人才落户限制，策划“330”三峡国际人才日，多方面放松公积金贷款政策，供需两端政策优化调整力度均加大。但从市场反响来看，企业资金压力尚未得到实质性改善，部分企业债务违约进一步加剧购房者观望情绪，市场信心尚未得到有效修复，3月楼市“小阳春”并未出现。二季度，房地产调控政策还将在哪些方面发力，宜昌楼市能否迎来全面企稳，是否还有迟到的“小阳春”成为各界关注重点。
一、宏观政策
1、公积金贷款政策调整
（1）自主缴存可提高额度；
（2）二套房公积金使用政策放松：购买二套住房“可提又可贷”；二套房首付由房价的50%降为30%；
（3）调整灵活就业人员贷款担保方式；
（4）宜昌住房公积金中心免自筹“商转公”业务正式上线，市民在办理商业贷款转公积金贷款时不需要像过去一样先筹措资金还清商业贷款后再办理“商转公”业务，可享受一站式办理。
2、宜昌“330”三峡国际人才日
为进一步在全社会营造聚才、爱才、重才、用才的浓厚氛围，市委、市政府决定举办首届宜昌“330”三峡国际人才日，作为宜昌城市品牌营销的重要载体，向全国乃至全球推介宣传宜昌爱才诚意和引才决心。3月31日，宜昌“330”三峡国际人才日进入高潮。当日下午，宜昌城市创新场景项目发布会隆重发布，11个单位竞相推出重磅人才政策，部分项目最高奖励1亿元。
3、全面取消城市（城镇）落户限制
3月29日，宜昌市人民政府办公室发布《市人民政府办公室关于全面深化户籍制度改革加快城市（城镇）人才人口聚集的通知》。《通知》明确，取消城市（城镇）落户限制，实行城市（城镇）落户登记管理服务。未购买住房的，可选择在市县人才中心登记、投靠亲友登记、行政及企（事）业单位或者社区集体户登记，大中专毕业生来宜直接落户、鼓励人才人口家属随迁落户。《通知》于3月30日正式生效。
二、成交规模
市场成交规模降幅明显，据橙子智库统计，宜昌市城区主要在售商品住房（统计数据不包含安置房、车位、写字楼，包含公寓）共成交2953套。环比2021年四季度，下降25.52%。成交规模居历史同期较低位，同比2021年一季度，下降37.96%。
图2-1 2016年至2022年宜昌城区一季度成交套数走势
从分月数据来看，除2020年遭遇疫情封城影响外，历史同期都在3月迎来了楼市小阳春，但今年一季度整体呈“横盘”趋势，“小阳春”未准时赴约。
整体成交规模缩减，每个片区的成交规模依次缩减。一季度东站片区是购房者们最喜欢的购房片区，成交量仅786套；其次是东城片区，成交615套；这两个片区共同组成了销量第一梯队。第二梯队则包含了小溪塔主城区、唐家湾片区和城东片区，分别成交305套、299套和296套。此外，东山片区成交203套，伍家滨江片区成交139套，西陵主城区成交117套，猇亭片区成交106套，点军片区成交87套。
图2-2 宜昌城区2022年一季度各片区销售套数柱形图
在各个片区中，销冠的影响力不容小觑，占据本片区的23%-55%。其中，点军片区的江南URD成交48套，占整个区域成交量的55.17%；东山片区的万科·宜翠锦城成交103套，约片区总量的50.74%，也占据了片区半壁江山；小溪塔主城区的保利·山海大观，成交145套，占片区成交总量的47.54%。
图2-2 宜昌城区2022年一季度各片区新房销冠楼盘
三、供求关系
据橙子智库统计，2022年一季度宜昌市城区16个楼盘批准预售20件，新增预售面积17.86万方。与历史同期相比，供小于求的关系一直存在，但市场供应量已趋近于历史低点。与2021年相比，预售证数量、单张预售证面积下降、获批预售楼盘数量全面下降，降幅分别为25.93%、59.25%和15.79%。
图3-1 2016年至2022年宜昌城区一季度新房供求变化趋势
按片区来看，2022年一季度东站片区供应量最大，新增预售证6件，新增预售面积48430.75平方米。其次是小溪塔主城区，新增预售证3件，新增预售面积35500.26平方米。唐家湾片区新增预售证3件，新增预售面积28507.19平方米（含商业17448.83平方米）。城东片区新增预售证3件，新增预售面积12236.88平方米（含商业8617.52平方米）。东山片区新增预售证1件，新增预售面积20088.91平方米。猇亭片区新增预售证1件，新增预售面积15620.22平方米。东城片区新增预售证1件，新增预售面积13189.44平方米。西陵主城区新增预售证1件，新增预售面积4261.18平方米。点军区新增预售证1件，新增预售面积757.4平方米。
图3-2 2022年一季度与2021年一季度宜昌各片区新房供应面积情况对比
与2021年相比，前三季度供应缩减较严重的区域是东城片区和城东片区。主要原因有三点：部分楼盘销售周期已接近尾声，无房可供（如保利·罗兰香谷、清江·月亮湾）；前期一次性获得预售的面积较大，还在销售中（如建投·樾山、高投·五龙源著）；市场信心不足，不敢大量供房，这一点我们可以从预售面积和单次预售套数中可以看出，2021年一季度单张预售证最高批准了360套房源，而2022年这个数字仅为154套。
与2021年相比，每个月供应量均有所下滑，以3月差别最为明显。今年3月城区供应396套住宅，而去年3月这个数字为1849套，受大房企暴雷和疫情影响，“金三”未如约到来。
图3-3 2022年一季度与2021年一季度宜昌新房分月供应情况对比
按物业类别来看，2022年一季度16个楼盘获批预售，新增住宅预售13.03万方、1098套，新增商业预售4.83万方。与2021年相比，住宅预售面积下降65.52%，住宅预售套数下降66.26%，商业预售面积下降19.72%。
四、房企表现
3月底，部分房企受债务问题困扰，融创、世茂、恒大、融信、新力等房企延迟发布年报。受市场销售下行的影响，不乏以价换量的情况。同时，一批质量可靠、实力雄厚的房企也成了购房者首选。
2022年一季度，销售套数排名前10的品牌房企分别是碧桂园、万科、万达、保利、湖北交投、新城、万豪、中铁、阳光城和重庆银河。这些排行前十的房企共卖房1563套，占市场总量的56.15%。
图4-1 2022年一季度宜昌新房销售TOP10房企
2022年一季度，销售套数排名前10的楼盘均来自这些房企，分别是万达·阅山府、碧桂园·凤凰城、保利·山海大观、吾悦广场、万豪中心、宜昌城市旅游客厅、万科·宜翠锦城、银河·东湖雅居和万科理想城。除了一些常见的楼盘外，此次排行榜也增加了一些新面孔，比如因借“宜昌长江岸线整治修复工程”东风上榜的中铁龙盘湖世纪山水。
图4-2 2022年一季度宜昌新房销售TOP10楼盘
五、二手房市场
据橙子智库统计，2022年一季度，宜昌城区共成交二手房2476套，1月、2月、3月分别成交769套、557套和1150套，3月的回升趋势比较明显。
图5-1 2022年一季度宜昌各区域二手房成交情况
与新房市场相比，二手房成交规模略小一点。而各个区域也因为发展程度、资源集中度不同而呈现出不同的销售状态：西陵区作为宜昌的政治、经济、文化、金融中心，城市资源集中度最高，加上新房价格较高、市场供应少和期房不可见等原因，二手房交易量远高于新房；随着宜昌城市的多中心化发展，伍家岗区、夷陵区也成为了二手房交易较大的两个区域，但新房交易量更高；高新区、猇亭区、点军区成交量均处于较低水平。
图5-2 2022年一季度宜昌新房、二手房成交情况对比
六、土地市场
1、量涨价跌，供地结构调整
据橙子智库统计，2022年一季度宜昌城区以招、拍、挂形式出让40宗地块，土地出让面积1571302.43平方米，土地起始出让金额104158.32万元。同比2021年一季度，土地出让数量翻倍，土地出让面积上涨11.04%，土地起始出让金额下降1.63%。
图6-1 2022年一季度宜昌土地供应情况
2022年一季度宜昌城区以招、拍、挂形式完成土地交易29宗，比去年同期多7宗，上涨31.82%；土地成交面积3107803.84平方米，同比上涨100.55%；土地成交金额86496.02万元，同比下降34.11%。
图6-2 2022年一季度宜昌土地成交情况
无论是土地出让还是成交，都表现出了数量、面积上涨，金额回落的局面。究其原因，主要是土地楼面价较高的住宅类用地供应量减少、楼面价低的工业类用地供应增加，土地供应结构发生了变化。
2022年一季度，宜昌城区出让的40宗地块中，23宗为工业类用地，土地出让面积达130.25万方，占总供应面积82.89%，比2021年同期上涨15.39个百分点；15宗为商服用地，土地出让面积约15.73万方，占总供应面积10.01%，比2021年同期上涨4.85个百分点；1宗为住宅类用地，土地出让面积约10.70万方，占总供应面积6.81%，比2021年同期下降2.94个百分点；1宗为其他用地，土地出让面积为0.46万方，占总供应面积0.29%，下降17.29个百分点。
图6-2 2022年一季度与2021年一季度宜昌土地供应结构对比
其实，这样的结构调整在2021年下半年已比较明显。继宁德时代落户宜昌高新区以后，宜昌又先后签约了金茂、铜锣湾等城市运营开发企业，迎来了中南高科·宜昌智能制造产业园、中南精密迁建扩能项目等等。在不断壮大产业的同时，白洋产业园青年公寓及配套公建项目、白洋小学、白洋医院等一大批配套也在不断建设、完善中。在软件方面，除了真金白银的招才引才政策外，宜昌策划举办“330”三峡国际人才日，向全国乃至全球推介宣传宜昌爱才诚意和引才决心。
2、供地谨慎，一季度仅供应1宗住宅用地
2022年一季度，宜昌城区住宅类用地供应、成交均只有1宗；相对于2021年一季度供应3宗、成交4宗的数据，谨慎的供地态度更加凸显。
而在正式的招商、挂牌、拍卖公告之外，各区政府也通过微信公众号等渠道推介区域内地块，如“魅力伍家岗”3月2次发布共8宗住宅类地块招商信息，点军区艾家镇也在2月发布了包括土地、厂房等多种资源在内的招商信息。
已过去的一季度供地谨慎，但接下来三个季度，土地供应的结构不会一成不变，还会根据市场情况进行相应的调整。
图6-1 宜昌市城区2022年度国有建设用地供应用途占比
在3月16日发布的“宜昌市城区2022年度国有建设用地供应和土地储备计划公告”中，宜昌市2022年度国有建设用地供应总量控制在26382亩（折合1758.8万方），同比2021年减少0.08%。虽总量比2021年略有减少，但普通商品住房用地增加了822亩（折合54.8万方），增量达34%。
在普通商品房用地供应计划中，除点军区和夷陵区外，其他区域供应量均有增加。
表6-1 2022年度各区域普通商品房用地供应同比变化 |
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