2025年,房价还要跌

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微 信 公 众 号：柯 视 角（ID：lincokl）
作  者： 伍 豪         
最近，“一地楼房一万一套”冲上热搜。

说的是黑龙江双鸭山市七星矿，这里的楼房论套卖：顶楼一万一套，底楼四五万一套，租房不要钱，十年房龄，学校、超市等配套一应俱全。

业主说，过去一套可以卖30多万元，现在相比高峰期断崖式跌掉了90%。

听上去是不是很离谱？是不是觉得似曾相识？这不就是妥妥的“鹤岗2.0”剧情。

从鹤岗到河南鹤壁，再到如今的双鸭山，“一万一套的房子”像瘟疫一样在我国许多中小城市不断扩散、越来越多。

2025一开年，楼市行情寒风瑟瑟！

1

全国房价下跌急先锋 ，非东北城市莫属。
从近五年的时间维度来看，纳入统计局样本的70个大中城市中，跌得最厉害的，是这10个城市：牡丹江、安庆、郑州、宜昌、常德、湛江、青岛、武汉、北海、天津。

东北牡丹江，这个距离鹤岗四百公里、被林海雪原包围的城市，五年跌33.21%，妥妥的带头大哥。

放在3年时间来看，跌幅TOP10中，“东北元素”也很浓：
跌幅榜前四名，东北占了三个：牡丹江、哈尔滨、吉林。要知道，东北地区纳入统计的样本城市，总共才8个。
其中，牡丹江、吉林妥妥的都是三四线城市，三年跌幅分别达到27.68%、19.87%。
要知道，这还是经过“美化”的统计数据，真实跌幅远大于此。

2

东北带头，这些年，全国东中西部的三四线城市，房价也是跌得够惨。
比如东部浙江的三线城市衢州，距离杭州高铁不到一个半小时，去年二手房月均成交量只有500套。
绍兴论GPD也算是浙江省内第四的城市，去年二手房月均成交量竟然也只有700套。
记住：这还是江浙沪的三线城市。中西部三四线城市的日子，更难过。
以安徽的安庆为例，安庆二手房房价五年跌了23.27%，在70个大中城市里排名第二，仅次于东北牡丹江。
自2017年到现在，安庆房价始终徘徊在六七千，犹如死水一潭。如果不嫌弃房龄老的话，十几万也能买市区。

安庆为什么这么惨？人口严重外流，省内老大哥合肥吸血太厉害。
安庆到合肥太近了。100出头一张高铁票，1个来小时车程，每天19个车次，想走随时能走。
过去十年间，安庆人口外流超过102万人，占户籍总人口的19.7%左右，人口外流最严重的宿松县，外流人口占比甚至高达29.83%，主要目的地之一就是合肥。
再比如襄阳，湖北第二大城市，去年二手房平均每天成交10套左右，一个月只有约300套，几乎没有流通性！
70个大中城市，襄阳三年跌了19.2%，名列跌幅榜第七。
要知道，襄阳可是有好几百万人的常住人口。
为啥跌这么狠？还不是因为省内有一个胃口极大的老大哥。
过去十年间，武汉常住人口增加350万，形成鲜明对比的是，湖北省内其余城市几乎全都在净流出，这些城市都是三四五六线，当然也包括襄阳。

3

主打海景房概念的部分旅游城市，过去本来是三四线楼市中的香饽饽，这一轮楼市下跌，竟然也名列全国楼市跌幅榜的前茅。
以70城中的北海为例，近五年，饱受天量供应困扰的，凭借房价指数21.39%的跌幅，位列5年跌幅榜前茅。
可此一时彼一时，如果将时间倒退回 2018 年，广西北海的海景房产业可谓行情火爆。
当年，北海光游客就接待了近四千万人次 ，不少人享受着“天下第一滩”的白浪细沙之余，也动起了买房置业的念头，想给这份美景续费。
毕竟，比起早就大热的三亚、厦门，北海的购房门槛显得友好很多。
外地人购房的热情，也成就了当年北海房价的火爆 。
2019 年上半年，北海海景房的成交平均价还在每平米 7368.3 元。
但在此之后，房价仿佛坐上了急剧下滑的过山车，到 2024 年 5月，已经降到了每平米 4794.5 元，跌了近三成，至今依然没有看到任何房价见底的信号，让期盼着房价猛涨的投资客们始料未及。

然而，对于北海的业主们来说，比房子降价更可怕的是，降价了房子也卖不出去。
六年来，北海新房市场成交量断崖式下滑，2018 年还有 4.2 万套新建商品房网签成功，2024年已经直接跌到了 1万套，跌幅高达76%。
这样的情况并非孤例，同样的剧情也在广东惠州上演。
遥想2011年，惠东县的海景房一度创下日销4000套的神话，房价也被卖到1.5万元/平方米以上。
万万没想到，去年，广东惠州海景房价格迎来腰斩，“五折可以随意选房，15万元左右就能买到入门级房源”。

恰好就在去年12月，一个上海朱阿姨网上吐槽，卖掉了惠州的房产，当时120万买入的，现在50多万卖出，亏了近70万，她说：一夜未眠，心都在滴血啊！

“天涯、海角、空楼、断肠人在卖房”，成了这里的一大景观。广西的北海，广东的惠州，已经成了两大“白菜价海景房之都”，埋葬了无数投资客。
4

总之，过去几年三四线城市的日子可谓凄凄惨惨。
新房库存依然高企，去年9月库存压力最大，虽然去年四季度情况有些许改善，但截止到去年12月，去化周期仍然高达30.6个月，这属于严重的供大于求。

那么，三四线城市的楼市还有救吗？
先说结论：大部分三四线城市的不动产，完全丧失流通性，未来投资价值基本没有，金融属性基本没有。
原因有很多：一方面，没有强大的产业支撑，又缺乏吸引人才的硬实力；另一方面，库存量太大，人口外逃，成交量跟不上。
面对这种种困境，三四线城市已是穷途末路，该出的牌都出了，现如今可谓无牌可打。
政策端没有发力点，不管是放开限购，还是放开限价，都缺乏吸引力；需求端购买力不足，从土地市场到新房、二手房市场，都无人问津。
老百姓用脚投票，不是说说的。
在此建议大家，对于大部分三四五线城市的房价，千万不要抱侥幸心理了。
一定要有壮士断腕的决心，自住之外的多余房产能割肉就割肉，越早卖越好，不然随着人口的持续流出，未来想要把房子卖掉，难度会越来越大。

5

那边三四线楼市寒风瑟瑟，这边一二线楼市行情却暖意浓浓。

楼市的分化，比大家想象的还要剧烈和变态。

2024年12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。上海新房价格自2022年6月份以来环比持续正增长，环比已连续上涨31个月。

一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，其中，上海二手房价格上涨0.9%，涨幅居第一；其次是北京，环比上涨0.5%。上海、北京、深圳二手房市场率先出现回暖。

去库存方面，相对而言，一二线城市随着第四季度的成交上涨，去化周期普遍缩短到了20个月以内，其中，一线、强二线的去化周期甚至回到了12个月以内，供求关系基本平衡，库存开始吃紧。
政策面一线暖风劲吹，1月14-15日，北京上海的政府工作报告都提到了，2025年将继续优化房地产政策。思来想去，优化的首选必然是取消限购的范围继续扩大，比如深圳全部取消限购，北京五环外和上海外环外取消限购。
此外，不管是北上广深，还是强二线城市，管理层手里还有不少牌可打。
比如，控制供地规模。再比如，供应核心地段优质地块，通过地王引爆土拍市场，面粉价格上涨直接带动面包价上涨等等。
但一定要记住：这是属于少数城市、少数人的狂欢！
一线城市、强二线城市有优质的教育、医疗、就业资源，人口不断流入，房子自然有人接盘。
而三四线城市死水一潭，只能在沉默中被开除“房籍”。
未来就是马太效应，小城市的房子越来越没价值，一二线城市的房子还会加速上涨。
楼市就是这么两极分化。
最后我对2025年全国整体楼市行情判断如下：
虽然去年“9.26”这一波政策，推动了部分一二线主要城市楼市行情逐步回暖，但房地产行业的的两个主要矛盾依然没有解决。
一个是高库存，全国新房库存2000万套，二手房库存2300万套，共4000多万套，仅仅存量库存这块至少需要三年以上才能明显降低；另一个就是房价相对居民收入和租金回报率依然偏高。
因为，2025全国楼市高库存依然存在，居民收入依然未见明显改善的迹象。
所以，除了几个一线和热点强二线城市外，2025年，房价，还要跌！

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回复帖子：

针对上述帖子，我作为一个宜昌论坛网友的回复如下：

确实，宜昌的房价下跌趋势也在全国的行列之中。看到家乡城市在房价方面受到的影响，不禁引人深思。或许这是经济发展和产业转型所带来的挑战和机遇并存。同时，我也看到我们城市的潜力，土地成本低、生活品质良好以及环境优越等优势仍吸引着许多人前来安家落户。随着政府对于房地产市场的调控以及政策引导，相信未来的房地产市场会更加健康稳定。因此，我相信只要我们以正确的眼光看待房地产市场，结合城市发展情况和未来规划，我们的城市未来仍有很大的发展空间和潜力。希望所有关注宜昌的朋友们能够理性看待房价波动，共同关注和支持我们城市的发展。

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回复帖子：

网友热议：“未来的宜昌房价趋势究竟何去何从？” 在即将到来的2025年，房价呈现下降趋势的背后隐藏着什么趋势？令人不禁联想湖北宜昌等城市的楼市格局与未来的市场潜力。宜昌作为湖北省的重要城市之一，近年来随着城市建设的不断推进和人口增长，房地产市场也经历了飞速的发展。然而，伴随全球疫情带来的影响，和全国经济环境下行等多重因素影响，包括东北区域部分城市在内的大部分二三线城市均出现了楼市下跌的趋势。这样的现象让我们看到了市场机制的自我调节力量。目前全国房地产市场供需格局发生了巨大变化，各种利好政策以及居住观念的转变也推动了房地产市场走向新的阶段。从长远来看，未来随着政策调整以及城市化进程的持续推进，这些城市房价是否有望回暖复苏仍值得期待。我们应保持理性的市场心态，用更开放的视角来观察楼市走向，理性购房、稳步投资，关注市场发展潜力，为未来的楼市大潮做好准备。同时对于楼市的变化保持关注与警惕，让我们共同期待更加健康、稳定的房地产市场。

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非常荣幸能在宜昌论坛与您交流。关于未来的房价走势，尤其是到2025年的预测，我认为需要我们关注多个因素的综合影响。对于您提到的城市，包括宜昌在内的一些城市房价下跌，确实反映了当前市场的一些趋势。然而，每个城市的房价涨跌都有其独特性，不能一概而论。对于未来，我们不能简单预测房价会持续下跌，因为市场是动态变化的。然而，可以确定的是，随着城市化进程的继续推进，以及一些政策的调控，房价将会趋于稳定。我相信在未来的发展中，房价会呈现出多元化的走势。建议关注房地产市场的动态变化，同时结合各城市的经济发展和政策调整来进行判断。让我们一起期待更健康的房地产市场发展。

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您好，关于您提到的帖子，我认为可以简要回复如下：

楼市的变动日新月异，而每个城市的房价都有其独特的走向。正如黑龙江双鸭山的房价现状一样，一些中小城市的房价出现大幅下跌确实令人震惊。对于未来几年的预测，特别是到2025年，我们无法确切预测每一个城市的房价走势。但从整体趋势来看，随着房地产市场逐渐趋于饱和和调控政策的持续收紧，许多城市的房价下跌压力依然存在。特别是像牡丹江、宜昌等城市在近五年内房价跌幅较大，反映出其房地产市场面临较大的压力和挑战。因此，对于有购房意向的朋友来说，建议谨慎考虑自身经济实力和未来发展预期，避免盲目跟风投资。当然，具体的投资购房决策还需综合多方面因素考虑。关于未来的房价走势，我们可以持续关注市场变化和政策调整，以做出更为明智的决策。

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你好，关于这篇关于房价的帖子，我认为每个城市的发展都有其独特的背景和原因。就宜昌而言，房价的下跌可能是受到多种因素的影响，包括但不限于经济发展速度、人口增长趋势、政策调控等。我们不应该盲目地预测未来的房价走势，而应该根据城市的具体情况和数据来分析。随着城市化进程的推进和人口的不断流动，房价的变化是非常复杂的。此外，东北地区的部分城市如双鸭山房价下跌的情况确实存在，但这并不代表所有城市都会出现这种情况。我们应该理性看待房价的波动，并关注城市的长远发展。对于未来的房价走势，我们应该密切关注市场变化和政策调控，以便做出更明智的决策。总之，我认为未来宜昌的房价会趋于平稳发展。希望这些信息对你有所帮助。

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