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去年，全国楼市强管控，湖北楼市16城普遍经历了量价前涨后跌的剧烈波动行情，市场阴霾笼罩许久；今年一季度，市场暖风频吹，但在疫情反复、俄乌战争、经济增速下行、居民就业不稳的大背景下，湖北楼市有无实质性支持举措？是否逆转了市场局面呢？根据经天纬地对湖北16城楼市常年的持续监测，我们发现一季度湖北楼市正发生着非比寻常的巨大变化。
01
政策信号转变，武汉动作不大
1、政策信号渐变，“房住不炒”，正向调控稳楼市。
一季度，中央层面积极发声，尤其是在 3 月5日的“两会”上对房地产行业进行重新定调，重申“坚持房住不炒“，并确立了“支持商品房市场更好满足购房者的合理需求”、“因城施策促进房地产行业良性循环和健康发展”的新方向；3 月 16 日，六部委同时表态，政策层面正式转向，积极化解房地产企业风险，排除今年房地产市场的不稳定因素，极大地提振了行业信心。
2、截至目前，超70城积极响应信号，政策松绑稳市场。
地方超70城为楼市松绑，在放松限购、限贷、限售、放宽落户、降利率、降首付、给予购房补贴等方面给出实质性举措，部分中部城市如郑州、南昌等政策松绑幅度较大，举措较多，为稳定市场发展释放积极信号，行业发展预期逐步好转。
3、湖北地方政策相对积极，武汉政策按兵不动。
地级市场：多城政策积极出台，稳定楼市发展。部分地市的政策支持相对灵活积极，动作领先一步。房贷利率多城下调，首套房贷降至5.2%左右，二套房贷降至5.4%左右。销售压力较大的城市，还推出不同的补贴政策，如人才购房补贴、契税补贴、维修基金代缴、购房代金券等。宜昌解除2年限售的政策，并引导金融机构将首套房首付降至20%，二套房首付降至30%。荆州公积金二套房首付降至30%，二手房首付降至30%。宜昌、荆州、荆门、恩施公积金互认互贷。从一季度销售数据表现来看，政策对销售的促进效果比较有限，主要受疫情管控的影响，经济与社会活动受限，居民就业不稳，消费意愿不高。
武汉市场：利好支持有限，市场高压持续，急盼政策呵护。
武汉面对急剧波动的市场局面，一季度政策上基本按兵不动，仅推出利率下调、加快房贷发放等有限举措。传闻中的武汉部分区域（东西湖、小军山等）的放松限购政策，迟迟没有推出，再加上局部出现疫情影响，疫情防控再次加强，社会经济活动受限，小阳春行情夭折。一季度，武汉销量同/环比均大幅下降，连续三个季度房价环比下行，库存量及去库存周期均处高位，武汉市场高压状态持续。武汉经济在零星疫情的反复折磨下，经济发展受到不小的影响，市民就业及收入预期不稳，对未来的不确定，严重影响消费信心。市场急需政策呵护，降低居民端压力，提振经济发展信心，并促进刚需、刚改需求的合理释放。
02
低迷创历史，持续筑底中
1、土地供需：大幅缩减，房企拿地兴趣极低。
房企以存量土地及现有楼盘维持开发为主，拿地几乎躺平，土拍市场冷清。市场进入下行通道已达9个月时间，各城销量同比大幅下降，房企低位运营态势仍将持续，在销售依旧乏力，资金并不充裕的情况下，房企更加聚焦正在开发的楼盘和待开发的土地上，拿地热情降至冰点。
一季度，全省供地、拿地活跃度均极低，土地供、需分别同比下降55%、72%，武汉土地市场比地级市场活跃度更低。其中，武汉土地供、需分别同比下降71%、下降78%，地级市土地供、需分别同比下降44%、下降69%。虽然武地市场历来一季度土拍都不太活跃，但像今年这样降至历史冰点，也是湖北楼市首见。
武汉首轮集中土拍低调开局，整体表现差强人意，土地数量骤减，溢价、托底、流拍并行。地级市15城中，仅有9城有土地成交，其中黄石、黄冈、宜昌国企拿地为主，恩施以在售项目后续拿地为主，总体表现较为冷清。
2、住宅供应：开发节奏放缓，新增供应缩减，多城库存量止升。
住宅新增供应明显缩减，房企放缓开发节奏，重点保证既有房源的工程进度及去化速度；其中，武汉市场新增供应同比、环比的降幅均比地级市场大。全省16城住宅新增供应总量524.30万㎡，同比下降49%，环比下降48%，武、地新增供应环比均缩减约五成；其中，武汉住宅新增供应225.66万㎡，同比下降51%，环比下降58%；各地级市总新增供应306.96万㎡，同比下降46%，环比下降35%。市场新增供应节奏普遍放缓，多数城市库存量继续上升态势止住。
一季度，15城供应同比下降，仅天门新增供应同比增长。新增供应同比降幅50%-80%的有武汉、十堰、潜江、宜昌、孝感、鄂州、荆州及黄冈。尽管15城新增供应同比下降，但很多城市供应高峰提至年前，而春节行情去化一般，库存量依然处于高位。
新增供应环比6升9降，仙桃、鄂州、天门等城新增供应环比上涨。其中，仙桃的库存量及去库存周期均攀升至近3年最高水平，风险正在呈现。为加快去化，仙桃以价换量的力度加大。曾经的机会型市场，承载力有限，开发量加码后，供应剧增极易打破原有平衡，导致风险迅速聚集。
3、住宅需求：消费信心不足，销量同比/环比均大幅下降。
市场预期不稳，购房信心不足。一季度，全省16城总销量同比、环比降幅均超35%，仅为去年全年总销量的15%。一季度，全省16城住宅总成交量698.56万㎡，同比下降39%，环比下降36%。其中，武汉市场销量降幅更大，一季度，武汉住宅成交299.33万㎡，同比下降42%，环比下降49%，仅为去年全年的13%；各地级市一季度住宅总成交398.26万㎡，地市销量同比下降39%，仅为去年全年的17%，地级市场在下行趋势下，因有春节行情支撑，整体环比仅下降20%，环比降幅远低于武汉。
销量下行趋势未改，16城销量全线同比均下跌，主力跌幅20%-60%之间。其中，九城销量同比降幅巨大，在40%-60%之间，降幅由大到小依次为仙桃、襄阳、天门、黄冈、潜江、随州、武汉、宜昌、十堰，不乏曾经辉煌的优三线、优四线城市身影。黄石、恩施、孝感、鄂州、荆州、咸宁六城同比跌幅20%-40%之间。荆门市场销量一改往年垫底局面，销量跌势好转，同比销量跌幅全省最小。
4、价格变化：多城同比、环比均下跌，跌势逐渐缩小。
15城房价同比回落，仅1城同比逆势增长。其中，武汉、咸宁、荆门、随州4城房价同比降幅较大，达10%-20%，以价换量诚意都比较高，但仅咸宁、荆门房价基本到底，销量同比降幅较小；襄阳、宜昌、十堰等11城房价同比降幅10%以内，多个城市因房价累积下行幅度不大，仍处高位，销量同比降幅高达40%以上；仅黄冈1城房价同比结构性上涨。
14城房价环比下跌，环比涨跌幅呈现分化趋势。鄂州、仙桃、武汉房价环比领跌，跌幅高于6%，房价下行压力依然较大；仙桃房价近期松动明显，销量同比大降但环比增长，舍价换量显成效。其次，襄阳、荆州、恩施、孝感房价环比下降3%-5%，房价依然下行通道中；其他城市房价环比降幅较小，在3%以内。天门、咸宁房价低位止跌，环比涨幅1%左右。
5、库存情况：住宅库存量多城止升，去库存周期高位为主。
一季度新增供应放缓，全省10多城库存止升，但仍处于历史较高位，高压状态不改。其中，十堰、仙桃库存量增加迅猛，近一年来都处于历史高位，市场风险骤增。孝感、黄石、荆门库存量一直居于高位，长期面临去库存的压力。
多城去库存周期仍处高位，超12个月警戒线城市增至11个。多数城市库存出清周期要么一直很高，要么持续升高，市场压力依然较大。截至2022年3月末，8城库存出清周期持平，8城上升，武汉、荆州、荆门、恩施、十堰等11城均超出12个月警戒线，而其中黄石、孝感、仙桃接近20个月，天门高达28个月，去库存压力巨大，仅咸宁、鄂州、随州去库存压力相对较小。
6、湖北楼市总结：一季度开局平淡，市场持续筑底。
一季度开局销量惨淡，房价跌势减缓，市场仍在筑底过程中：一季度，武汉小阳春夭折+地市春节行情缩水，全省16城市场同比销量全线下行，总销量处于历史底部，为去年全年的15%，比2020年（新冠爆发）一季度略好。房价同比/环比下跌为主，跌势趋缓，房价向逐步企稳方向发展。4月疫情仍在延续，从各方面指标来看，经济都无明显好转迹象，市场将仍处筑底阶段，预计全年销量大概率缩减，房价逐步企稳。
市场预期转变较慢，销售压力继续后移：在疫情反复+俄乌战争+经济惯性下行等多重因素影响下，居民收入不稳，市场预期依旧不佳，由政策底→情绪底→市场底，市场筑底时间拉长。二季度初疫情延续，平淡行情短期难改，全年销售压力向二季末及下半年转移。
分销更加普及，但效果普遍乏力：在消费信心不足，需求收缩大背景下，房企对分销的依赖度进一步提高，但分销成本一路攀升，对销售促进作用却越来越弱。各种销售模式下，都面临着客户资源越来越稀缺的局面，对房企及销售团队操盘提出了更高的考验。
购买力减弱，需求面积收缩、控总价意识强烈：预期不佳，担忧未来，购房支付能力减弱，市场特刚需、刚需、刚改主导，控总价意识强烈，总价及月供承受力下降，倾向选择价格较低的中低楼层、总价较少的中小面积户型。
03
分城潮起潮落，节拍略有不同
1、武汉市场遭遇重创，销量十年同期最低，房价跌回两年前。
武汉市过往三年销量屡屡创下奇迹，年销量保持1900-2200万方能级，连续排名全国前三，去年住宅销售（不含保障房）2155万方，更创下全国第一。但自去年下半年行情受挫以来，武汉一季度市场继续遭遇重创，创下十年以来同期销量的最低水平（除2020年），房价跌回两年前（2020年三季度水平）。
市场开盘次数减少，开盘去化率降低，3月份平均开盘去化率更是降至20%，创下史上新低。TOP10销量能级减半，仅与2020年疫情爆发年的同期水平相当，楼市强管控+疫情反复影响下，武汉市场活跃度极低，房企低位维持运营，拿地&开发兴趣极低。
一季度，房企开发近乎躺平，市场新增供应大幅下降，但销售低迷，库存量一直处于2000-2300万方的市场高位，去库存周期更是连续9个上升，目前已升至13.7个月水平，市场压力空前。
2、优三线城市，出清周期表面健康，实则竞争压力巨大。代表城市襄阳、宜昌、鄂州（葛店），库存出清周期10个月以内，但销量同比大幅下降，整体市场及单盘销售遭受极大考验。其中，襄阳市场最为典型。
襄阳市场历来一枝独秀，但一季度遭遇滑铁卢，销量创下五年同比最低，量价双双下行。过去2年襄阳市场一直比较稳健，在地市中独占鳌头很久，但受大环境影响，一季度楼市向下趋势明显，需求急剧萎缩，供应激增竞争楼盘众多，房价松动明显，项目降价促销、分销带客乏力，今年一季度销量创下五年同比新低，比2020年一季度还要差，销量仅40.76万㎡，环比下降47%，同比下降56%。库存量246万多方处于历史高位，去库存周期也由常态7-8个月，升至10个月以上，市场压力巨大。
襄阳销量TOP10陡降，销冠能级更是不到去年同期的20%，也不到前年同期的15%。曾经辉煌的襄阳东津新区，长期霸占销冠之位的东津世纪城，销量神话破灭。随着市场热潮退去，投资客逐渐退出，东津新区市场的光环正在褪去，在襄州区站前广场片区项目低价冲击的情况下，东津新区楼盘销量排名迅速倒退。目前襄阳市场预期明显不稳，客户观望情绪严重，后续以价换量的态势或将持续。
3、曾经的机会型城市，供应加码打破平衡，风险上升。代表城市黄冈、十堰、恩施、仙桃、潜江。这些曾经的机会型城市，在2020年前品牌房企和楼盘数量都比较少，竞争压力较小，顺风顺水过很长的一段时间。但这一波行情冲击下，也经受了空前的市场考验。以黄冈为例：
黄冈供求关系逐步扭转，一季度房价相对坚挺，但销量同比下降52%，仅为去年全年的15%。供增需减，一年多以来销量逐季下降，下行趋势不止，压力还在上升。无论是市场总销量，还是单盘销量能级，都在不可遏制的下滑，TOP10总销量不到去年的45%。
黄冈近两年来备受关注，品牌房企抢滩入驻，供应增长迅猛，风险逐渐上升。碧桂园、实地、恒大、铁投、卓尔等多个品牌房企同期布局，竞争风起云涌，供应迅速补位过度；在大环境影响下，需求萎缩明显，市场供需逐渐失衡，库存量高达81万方，去库存周期亦由常态8-9个月，迅速升至14.5个月，曾经的机会型城市逐步迈向风险队伍之列。
4、曾被高估的高压城市，以价换量效果有限，库存压力依然很大。代表城市孝感、黄石。因离武汉较近，城市基本面尚可，曾是品牌房企攻城掠地（进入武汉）的过渡之选，但一入城门深似海，房企扎堆进入，推高供应，竞争腥风血雨，市场持续高压不退。以孝感为例：
孝感市场饱经风霜，近五年房价一路跌跌撞撞。本土房企开发活跃，品牌房企扎堆进入（碧桂园、新城、恒大、保利、交投等），楼盘数量众多，竞争尤为激烈，为保销量房价总是大起大伏；已连续两季大幅降价，一季度销量依然创下四年次新低（仅高于2020年同期），同比下降32%，终于销量降幅不再省内垫底。
孝感库存止升，去库存周期有所下降，但仍处高位。目前孝感库存高达227万方，去库存周期由曾经的20多个月，终于降至18个月，压力稍有缓解，但竞争之激烈依旧不可小视。
5、曾经垫底的苦难三兄弟，经过两年调整，价格基本见底。代表城市天门、咸宁、荆门。常年库存高位，去库存周期常年20个月左右的高压线，量价水平及涨跌走势，也基本常年全省末位，今年销售也受冲击，但量或价中，环比或同比数据中，总有至少一项终于不再垫底。以荆门为例。
荆门连续三季房价超低位运行，终于迎来量价相对企稳。荆门疫前（2020年前）住宅供给异常活跃，在疫情反复冲击下，长期依赖以价换量，房价连续五个季度下行，已经跌回四年前，房价同比降幅较大，但环比降幅缩小，房价呈企稳态势。一季度，销量同比降幅不到5%，成为地市销量降幅最小的城市，有价格跌到位的因素，也与政府暂停供地、推出购房补贴政策等积极因素有关。
荆门长期高位供地，住宅供给活跃，库存长期高位，市场持续高压近3年。近2年，荆门库存高位不减，去库存周期常年18个月左右，市场异常脆弱，长期依赖以价换量去库存，去年下半年开始，碧桂园、恒大等品牌房企房价进一步大幅跳水，各项目纷纷跟进，让价求存，换来一波走量。经过3个季度低价换量后，库存终于降至14个多月。
6、分城楼市小结：衰退节奏略有不同，行情复苏需助力
分城市场普经考验，潮起潮落节奏不同，大多处于衰退的中后期。曾经强势的城市，在供需势能切换的过程中，市场继续转弱；曾经脆弱的城市，经历了顺势而为的调整，市场也有逐步企稳的迹象。多数城市的承载力有限，库存处于历史较高位，普遍供需关系失衡，急需助力稳需求、促去化。
04
政策正向调控，楼市向好是必然
1、5.5%的经济稳增长目标，楼市稳定是关键。
一季度GDP仅实现同比增长4.8%，无论是年初香港疫情蔓延，还是二季度初上海、吉林等的疫情反扑，反复频繁的疫情管控，给经济发展和增长带来较大的考验。在世界多数国家经济复苏、对外出口增速下降、国内消费不活跃、俄乌战争影响的大背景下，2022年经济紧盯稳增长目标不变，经济发展的压力向投资端转移。在老基建投资边际效应越来越弱，新基建效果还不太明显的情况下，如何提振住房消费信心，稳定楼市发展，促进房地产投资信心的回升，对稳定经济发展至关重要。
2、政策暖风频吹后，全国典型城市下行趋势缓解。
3月，全国典型70城房价趋势向好，或转涨、或止跌、或降幅收窄。
尽管一季度，全国商品住宅销量依旧下行，销量下降18.6%，但从3月份70城房价指数数据来看，一线房价已率先回升，二三线房价回调逐步见底。分城市来看，一线城市新房及二手房房价均环比上涨0.4%，连续3个月维持正增长。二线新房房价持平、三四线降幅收窄至0.2%。3月新房房价环比下降城市个数为近6个月最少，相比2021年11月高点（59个）减少了21个。可见又有21个城市新房房价已较2021年末有所回升，实现了房价止跌，市场有向好之势。
4月，政策暖意释放且预期有所好转后，部分城市土地已现复苏信号。
一线城市楼市回暖，土拍热度相应提升。从2022年2月16日北京打响2022年集中供地“第一枪”开始，至4月25日杭州、天津两城供地落下帷幕，已有13个城市完成了首轮集中供地首轮土拍，其中，北京、青岛、厦门、重庆、合肥、杭州等8城土地热度提升，例如，北京部分地块触及最高限价；厦门岛内5宗地块均溢价成交，其中2宗触及最高限价；合肥有15宗地块进入竞品质环节；杭州在59幅成交地块中，有23宗触顶成交，占比接近四成。
3、预计全国及湖北的政策利好都会进一步增多，楼市向好是必然趋势。
全国各地楼市利好政策已经或即将推出，而湖北利好政策目前局限于部分城市、部分方式上，或受疫情影响，效果尚不明显，如宜昌、荆州等；武汉、襄阳、鄂州等城市，政策依然按兵不动，楼市筑底态势持续。在消费信心严重不足，居民宁愿储蓄也不愿消费的情况下；在房企开发、拿地积极性不高，仅仅维持低位运转甚至躺平的情况下；在疫情可能反反复复零星出现的情况下，湖北经济稳增长的压力不小。
支持合理住房需求，助力刚需首置、刚性换房需求释放的政策，尚有较大空间。无论是金融政策，还是房产政策，或是拆迁旧改政策，湖北楼市都还有工具可用，武汉放松或局部放松限购、限贷，推动实力人群入市，是一种选择，但预计短期效果依然有限；居民收入不稳，市场缺的是信心，忧的是未来，怕的是风险，无论武汉还是地市，也许降低二套首付，利率继续下调，存量房贷利率下调，重启拆迁旧改等，支持刚需刚改购房，降低月供压力，变相增加货币等，是最为有效的手段。无论怎样选择，推动湖北楼市向好都是必然趋势。
结语
一季度，湖北楼市低迷态势未改，有疫情影响因素，有政策不力因素，本质上还是市场预期不好，消费信心不足，有效需求萎缩导致，这些需求并未消失，只是缺乏一颗定心丸或者催化剂。今年业绩冲刺的有效时间满打满算仅剩8个月，湖北楼市稳需求、促销售迫在眉睫，相信好的政策正在路上，市场也将逐渐转暖。
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