2月宜昌楼市白皮书,新房、二手房成交双涨

第一章 宜昌地产环境

一、宜昌地产环境

1、宜昌出台文“稳预期”33条，支持刚性和改善性住房需求

2月3日，宜昌市政府常务会议讨论通过《2023年宜昌市“稳预期、扩内需、促消费”工作方案》，包括10个方面33条具体措施。《方案》提到，全力稳市场、化风险、促转型，用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产业高质量发展。

2、宜昌出台服务市场主体16条，部分工业项目工地可按70%确定出让底价

为进一步提振市场主体信心，宜昌市政府常务会议讨论通过《宜昌市贯彻落实省“服务市场主体16条”政策工作方案》。在加强土地供给保障方面，《方案》提到，对符合条件的工业项目，在不低于土地取得成本的情况下，可按所在地土地等别相对应标准的70%确定出让底价。在促进房地产市场平稳健康发展方面，持续开展人才购房首付款补贴、新就业毕业生租房补贴工作；继续开展个人购买新建商品房2万元补贴工作，阶段性调整首套首贷个人按揭贷款利率；统筹推进城镇老旧小区改造及适老化改造、城中村存量改造、老旧街区改造提升。

3、宜昌住房公积金中心调整房屋套数认定标准

2月22日宜昌住房公积金中心发布最新通知，申请公积金贷款时，中心不再将购房人（含共同购房的成年子女或父母）及其配偶宜昌区域内农村宅基地上的住房纳入房屋套数认定范围。

4、“宜荆荆恩”不动产登记将实现“跨域通办”

2月22日，“宜荆荆恩”不动产登记一体化工作联席会议在宜昌召开，宜昌市、荆州市、荆门市、恩施四地签署不动产登记一体化协同办理合作协议。“宜荆荆恩”不动产登记一体化协同办理平台上线后，在宜荆荆恩任意一个不动产登记机构，均可办理四个地区范围内的不动产登记。“宜荆荆恩”不动产登记一体化协同办理平台预计将于2023年6月底正式上线。

5、湖北省物业费、生活垃圾处理费最新收费标准公布

2月10日湖北省发改委公布了2023版《湖北省政府定价的经营服务性收费目录清单》，住宅前期物业收费标准为0.36-3.84元/平方米·月。居民生活垃圾处理费用标准为1.5-8元/户 ·月。

二、项目动态新闻

1、东山大道与胜利四路交汇处青年安居项目规划公示

宜昌一方安居租赁有限公司建设的东山大道与胜利四路交会处青年安居项目，北侧紧靠胜利四路，西侧为城市主干道东山大道。项目主要建设1栋23层的高层住宅、两层地下室，配套建设门房、物业用房、配电房等配套用房。

图1-1 东山大道与胜利四路交汇处青年安居项目规划效果（批前公示）

2、宜昌世界旅游名城建设一期项目签约，总投资150亿元

宜昌世界旅游名城建设一期项目紧邻长江第一坝“葛洲坝”水利工程，包含两岛一湾区文旅项目综合开发、宜昌屈原文化产业园项目、江南宾馆等。

其中两岛一湾区文旅项目综合开发主要是在西坝岛、平湖半岛及平湖港湾片区内，投资开发建设文旅项目将平湖半岛打造成为国际化的高端商旅湾区，将西坝打造成年轻人的潮玩胜地。

宜昌屈原文化产业园项目主要为运用差异性、活态化、体验性手法，高标准、高水平、高质量推进“7个一”建设，即一座屈原书院、一组香草园林、一条文士学街、一组屈原文化雕塑、一台九歌主题演艺、一个悬圃酒店、一个文化营地，以文化公园、文化研究、文化体验的形式，将屈原文化公园打造长大江国家文化公园的重要支撑。

图1-2 宜昌屈原文化产业园项目位置示意

江南宾馆主要为建设包含接待中心、文体中心、会议中心、商务客房、贵宾客房、宴会厅、中餐厅为一体的花园式综合型酒店。

三、棚改、旧改、城市更新

1、伍家岗区2月发布土地征收补偿安置公告1条、预公告3条

2月，伍家岗区发布土地征收补偿安置公告 〔2022〕第17号，征收范围位于伍家岗区伍家乡旭光村，征收面积共计9690平方米，其中农用地7937平方米、建筑用地1753平方米。土地补偿费标准为46.3376万元/公顷，安置补助费69.5064万元，青苗及地上附着物补偿按宜伍府规〔2020〕1号文件等相关规定据实结算。

2月，伍家岗区先后发布土地征收预公告〔2023〕第1-1号、〔2023〕第1-2号、〔2023〕第2号，征收范围位于伍家岗区旭光村、联丰村，总面积24085平方米。

四、产业城建配套

1、宜昌将建110个口袋公园

2月7日宜昌市人民政府网站发布《市人民政府办公室关于印发宜昌市增花添彩行动实施方案的通知》。《通知提出》到2025年，宜昌市成功创建国家生态园林城市、国家森林城市，全市创建国家园林城市（县城）2个、省级森林城市5个、省级森林城镇8个、省级森林乡村70个，全市森林面积与森林蓄积量保持增长，城市建成区新建绿地不少于300公顷，人均公园绿地面积不少于15平方米，绿地率达到40%以上。

加快“郊野公园-城市公园-社区公园-口袋公园”四级公园体系建设，启动三峡中央公园建设，积极推进屈原文化公园、白马山公园、联丰山公园等15个公园城市示范项目建设，全域推进海绵城市示范建设。

对各类隙地、边角地、废弃地、菜地实施见缝插绿、破硬还绿、拆违建绿。结合道路绿化提档、社区绿化美化、闲置用地改造，建设口袋公园110个（其中城区60个、县市50个），公园绿化活动场地服务半径覆盖率在宜昌城区建成区达到90%。

2、新华书店·屈原书城4月即将开业

1977年，坐落于铁路坝的新华书店是当时宜昌的新地标。2023年，新华书店转型升级为新华书店·屈原书城，将以2.0版本呈现在宜昌市民面前。新华书店·屈原书城是复合型消费空间的典范，屈原书城地处宜昌市西陵区西陵二路CBD数码城，项目面积5247.76㎡，为宜昌区域最大的文化综合体。新华书店·屈原书城拟打造业态最全，活动最丰富的综合性新型书店，目前已招商入驻了瑞幸咖啡、today便利、步步高、酷比文具生活馆、莫尔音乐、国学书法、星秀语言教育等品牌。

图1-3 屈原书城效果图

图1-4 屈原书城效果图

图1-5 屈原书城效果图

3、峡州大道三期（先锋路-白洋段）集中开工

峡州大道三期起于先锋路，止于赵庄路与洋城大道交叉口，全长19.1公里，设计时速80公里，主线双向六车道。为纵向穿越夷陵区、猇亭区、高新区与枝江四大行政区域的城市快速路，红线宽50-70米，项目总投资303867万元，计划工期28个月。

图1-6 峡州大道三期位置示意图

图1-7 峡州大道三期城市区位示意图

4、儿童公园提档升级项目效果图公开

儿童公园提档升级项目用地总面积14.5万平方米，通过引入知名亲子IP，打造集“城市记忆、主题娱乐、自然探索、市民休闲”于一体的都市型亲子休闲乐园。

图1-8 儿童公园提档升级项目效果图

建设内容包含“动”“静”两大板块和动感娱乐区、萌宠星球区、轻动力区、有氧休闲区、后勤区五大区域。项目总投资31605万元，计划年内完成50%工程量。

图1-9 儿童公园提档升级项目效果图

5、宜昌位列国家创新型城市创新能力指数及排序第56位

2月15日国家创新型城市监测评价报告发布，宜昌分别位列国家创新型城市创新能力指数及排序第56位、全国城市创新能力百强榜第63位。

6、夷陵中学白洋分校已进入项目设计招投标阶段

根据宜昌市公共资源交易中心官网显示，夷陵中学白洋分校项目，已由宜昌高新区经济发展局以宜高经发[2023]8号文批准建设，建设地点位于宜昌市高新区白洋工业园，总规划用地面积约300亩；项目拟建36个班（高中），在校学生约1800人，教职工人数约140人，总建筑面积33000平方米。主要建设内容包含教学楼、办公楼、食堂、宿舍、风雨操场、体育馆等。

7、宜昌将新建2.6万个充电桩、1.5万个停车位！

第二章 宜昌整体市场环境

一、宜昌城区整体动态

1、整体数据统计说明

本段为宜昌新房市场整体数据情况，成交数据（套数）不含安置房、安置房转商品房成交数据。本段涉及房价部分数据来源于市场调查，房价部分不包含安置房、安置房转商品房价格。本段市场数据（成交套数、房价）为住宅物业数据，不包含商铺、车位等非住宅物业。本段成交数据统计周期为2月1日-2月28日，数据有3-4个小时误差，但总体误差在合理范围内。
2、宜昌楼市白皮书片区划分

西陵主城区围合范围：港窑路-东山大道-体育场路-北苑桥-黄河路口-平湖半岛-西坝-沿江大道；东山片区围合范围：东山大道-港窑路-峡州大道-发展大道-城东大道-东山村-体育场路；唐家湾片区围合范围：石板村、唐家湾村、沙河片区、西陵经济开发区；城东片区围合范围：港窑路-黑虎山村-峡州大道-李家台村-东艳路-东山大道；东站片区围合范围：李家台村-东艳路-东山大道-宜古路-龙盘湖-黄家岗-峡州大道；伍家滨江片区围合范围：沿江大道-伍家岗/西陵边界-东山大道-宜古路；点军片区围合范围：点军区全境；小溪塔主城区围合范围：夷陵客运站-童家湾-明珠路三岔口-黄河路口-南津关村-潘家河-许家河；东城片区围合范围：夷陵客运站-谭家塝-焉家河村-小鸦路-岔口坳-峡州大道-发展大道；猇亭片区围合范围：猇亭区全境
3、房价细分地图

图2-1 宜昌城区热门板块房价地图
4、城区整体成交情况

据橙子智库统计，2023年2月，宜昌市城区主要在售商品房（统计数据不包含安置房、车位、商业、写字楼，包含公寓）共成交1244套、14.51万方，环比2023年1月套数、面积分别上涨90.51%、104.07%。同比2022年2月，套数、面积分别上涨37.16%、25.33%。不过2023年1月、2022年2月均为春节期间，可参考性一般，同时还应该考虑到网签数据相对市场反应延迟的影响。

从购房片区来看，伍家滨江片区以245套首次登顶最受欢迎置业片区，城发·时代印、天创·望江樾热销对片区有极大促进作用。城东片区网签212套，与伍家滨江片区同属第一梯队。东站片区、东城片区、东山片区分别网签185套、183套、114套，同属于第二梯队。此外，小溪塔主城区、西陵主城区、点军片区、唐家湾片区、猇亭片区网签均未过百。

表2-1 2023年2月宜昌城区各片区主要在售新建商品房成交数据

从物业类别来看，2023年2月宜昌城区新建商品住宅成交1168套，环比上涨122.05%；公寓成交76套，环比下降40.16%。伍家滨江片区、城东片区、东山片区是公寓项目成交的主要区域。

表2-2 2023年2月宜昌城区各片区主要在售住宅、公寓成交数据

据橙子智库统计，2月成交的1168套新建商品房住宅产品中，11层及以下低密产品成交154套，占比13.18%。其中别墅类产品28套，占比2.40%。

1168套新建商品房住宅产品中，90平方米以内的小户型仅40套，90-140平方米主流户型销售917套，140平方米以上户型销售201套。

2023年2月，宜昌城区成交二手房999套，环比上涨49.55%。

5、城区成交热图

图2-2 宜昌城区热门板块成交地图

6、城区整体成交TOP10

（1）在售热点商品房住宅网签TOP10

据橙子智库统计，2023年2月宜昌城区在售热点商品房住宅网签TOP10楼盘分别为城发·时代印、兴润·兴悦府、宜昌城市旅游客厅、天创·望江樾、银河·东湖雅居、万科·宜翠锦城、联投·玖玺台、万科理想城、大家·晴川明月和万科·城市之光。

表2-3 2023年2月宜昌城区在售热点商品房住宅销售TOP10

相比1月份，2023年2月整体销量回升，网签前10楼盘销量占据市场的52.14%。值得一提的是，万科三盘均榜首有名，联投·玖玺台、大家·晴川明月、天创·望江樾等改善楼盘销量也名列前茅，购房群体对质量的重视程度逐渐提升。

在改善性需求住房中，这5个楼盘最受欢迎。

表2-4 2023年2月宜昌城区改善住房销售TOP5

从片区来看，2023年2月西陵主城区销冠楼盘为大家·晴川明月；唐家湾片区销冠楼盘为金科·云玺台；东山片区销冠楼盘为万科·宜翠锦城；东城片区销冠楼盘为银河·东湖雅居；小溪塔主城区销冠楼盘为湖北交投·麓园道；城东片区销冠楼盘为兴润·兴悦府；东站片区销冠楼盘为宜昌城市旅游客厅；伍家滨江片区销冠楼盘为城发·时代印；点军片区销冠楼盘为城发·樾山；猇亭片区销冠楼盘为春风壹品。

表2-5 2023年2月宜昌城区各片区在售热点商品房住宅销售TOP3

（2）在售热点公寓网签TOP3

据橙子智库统计，2023年2月宜昌城区在售热点公寓网签TOP3楼盘分别为中建宜昌之星·滨江广场、鹏顺·城市之光和长江广场。

表2-6 2023年2月宜昌城区在售公寓销售TOP3

7、宜昌城区在售新房销售情况分析

据橙子智库统计，2月份参与成交统计共85个楼盘，尾盘及周边项目共43个，占比50.59%。这些尾盘及周边项目共销售218套，销量占整个市场的18.66%。85个楼盘，平均每个楼盘成交14套左右。除去43个尾盘及周边项目后，城区主要在售楼盘平均成交23套左右。

图2-3 宜昌城区2月在售新房销售情况分析

85个楼盘中，成交量50套以上的楼盘5个，占比5.88%；其中成交量过百的项目1个。这7个楼盘销量占整个市场的34.25%。

成交量30-49套的楼盘有7个（含1个尾盘），占比8.24%。这7个楼盘销量占整个市场的23.63%。

成交量10-29套的楼盘有20个（含6个尾盘），占比23.53%。这20个楼盘销量占整个市场的28.51%。

成交量不到10套的楼盘53个（含36个尾盘及周边项目），占比62.35%。这53个楼盘销量占整个市场的13.61%。

二、土地市场动态

1、土地供应情况

据橙子智库统计，2023年2月，宜昌城区供应土地10宗，土地出让面积604110.09平方米，土地起始出让金额13042万元。环比2023年1月，土地供应数量、面积、金额均有所上涨，涨幅分别为66.67%、64.06%和136.01%。

从土地用途来看，2月供应依然以工业类为主。其中，工业类用地9宗，土地出让面积470814.08平方米，土地起始出让金额11762万元。其他类用地1宗，土地出让面积133296.01平方米，土地起始出让金额1280万元。

表2-7  2023年2月宜昌城区土地供应明细·土地用途（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）

从土地供应区域来看，2月供应集中在夷陵区和高新区。其中，夷陵区供地7宗，土地出让面积222336.56平方米，土地起始出让金额2776万元；高新区供地3宗，土地出让面积381773.53，土地起始出让金额10266万元。

表2-8 2023年2月宜昌城区土地供应明细·区域（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）

2月，10宗全部为挂牌出让。

2、土地成交情况（招、挂、拍）

据橙子智库统计，2023年2月，宜昌城区完成土地交易6宗，土地成交面积368232.55平方米，土地成交金额5526万元。环比2023年1月，土地成交数量、面积分别下降53.85%、1.22%，土地成交金额上涨11.67%。

从土地用途来看，2月成交的6宗土地均为工业类用地。

表2-9 2023年2月宜昌城区土地成交明细·土地用途（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）

从土地成交区域来看，2月成交的6宗土地均位于高新区。

表2-10 2023年2月宜昌城区土地成交明细·区域（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）

从整体来看，2月成交的6宗地块全部为挂牌成交，整体溢价率为0%。

3、土地成交情况（划拨、协议出让）

据橙子智库统计，2023年2月，宜昌市城区通过划拨、协议成交的方式完成土地交易6宗，土地成交面积107290.75平方米，土地出让金额2127.13万元。这些土地中，包含交通服务场站用地、机关团体用地、公共设施用地和城镇村道路用地。

三、短期市场供给

1、新增项目预售

2023年2月，宜昌城区（不含夷陵区）共批准预售证2件，新增预售面积6962.29平方米（全部为住宅）。

按区域来看，2月新增预售全部位于东站片区。

2、新开盘楼盘统计

表2-11 2023年2月宜昌楼市新开盘楼盘统计

四、项目营销动态

1、重点营销活动

表2-12 2023年2月宜昌楼市重点营销活动汇总

2、待入市新项目

表2-13 宜昌城区待入市新盘一览

3、最新报价

表2-14 2023年2月项目报价

(由于公众号文章篇幅有限，本文为删节版白皮书，可添加小楼微信[penney2284]获取PDF版楼市白皮书）

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