2022年，房地产发展方向是什么？大家有何预测？

12月27日，央行召开关于2022年工作部署会议，其中涉及房地产行业的表述为——“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。”12月25日,住房和城乡建设部部长王蒙徽接受新华社采访时，同样强调“坚持房住不炒，促进房地产业良性循环。”

2021年12月的政治局会议和中央经济工作会议，对房地产的描述有三大看点。
其一，“房住不炒”。这是在货币宽松政策下，对房地产领域金融有一定松绑的情况下，打掉大家对房价大涨的预期。
其二，没有提房产税。房地产领域最为重要踩刹车的政策就是房产税，因此房产税在2022年不会大范围铺开。
其三，对于房地产有两条最核心的定调，一条是“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，；另一条是“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。
意思就是商品房按揭贷款会适当放宽，金融企业会继续给开发企业放款了。开发商有钱，下游关联行业才能保证结款，才能让房地产行业进行良性循环的轨道。
因为有“因城施策”这个修饰词语，这就意味着金融企业向开发企业放贷还是会区别对待，明年房地产市场整体复苏没有问题，但还是会结构分化。落后地区三线以下城市即使复苏也还是有限，发达地区有房住不炒的定调，房价也难以大涨。
国家对房地产的托市政策大概就是给奄奄一息的房地产产业喂一口续命汤，防止房地产硬着陆而已。
但是不管是硬着陆还是软着陆，房地产最后都是要着陆的！
看不清这个大势，盲目去追涨杀跌，最后的结果一定是头破血流。

临近2021年年底，针对我国房地产未来的发展，央行和住建部密集发声，而且还有很多媒体进行了各种解读。我们看到对于房地产的定位发生了很大变化，最大的变化是又一次将房地产定义为国民经济的支柱产业之一。我们可以合理推测，只要房地产在降金融杠杆之后，房地产在去除金融属性之后，那么房地产整体行业又重新回归于实体经济了，那么未来又可以被重点的扶持发展了。
那么在所有的解读中，其实针对房地产业的未来工作，所有的重点还是围绕着“整体稳定”以及“化解风险”为主线，基本上我们能推测出2022年的楼市脉络出来。
1.三类房的建设依旧持续推进，而且还会规模持续越来越大。其实居者有其屋的长远战略目标，还是我们一直坚持的。但是逐步从商品房改革实现路径转为了三类房（公租房、廉租房、共有产权房）的持续建设。只有不断加快的三类房建设供给，未来才能给予了“房住不炒”一系列政策实施的充足空间。同样三类房的建设，也可以让房地产真正变成支柱产业。
2.化解房地产风险，未来最重要的措施，也是最长久的措施，就是改变现在销售制度。如果将过去的期房销售政策改为现房销售，那么房地产建设的金融杠杆将大大降低，自然房地产的行业风险也会大大降低。目前我们看到的房地产商不能及时交房，其实就将风险转移给了购房人，也转移给了提供资金的金融机构。但是如果现房销售，那么房地产商必须使用更多的自有资金，房地产商在不能无序扩张了。虽然此次住建部没有明确提出这一点，但是预期未来可能会推行这一变化。
3.整体房地产市场稳定，应该是一个动态的稳定，而不仅仅是目前交易价格的稳定。过去我们是主要防止房价过快上涨，但是看到临近年底，多个城市出现了楼市限跌令，明白了房产市场的整体价格变化，除了在一些一线城市和区域热点城市，依旧要维持房产买卖的限购限贷措施，防止出现突然的价格上升。但是更多的是防止明年许多二三线城市乃至县城，他们的楼市出现快速的持续价格下降。
那么未来的所谓市场稳定就是想达到楼价目前这个状态不大涨不大跌，给房地产的整体降杠杆防风险继续创造有利时机。不过我们仔细思考，防止涨价可以用行政措施有用的，但是防止某些区域跌价的行政措施有用吗？其实面对许多小城市和县城的泡沫，其实让挤一挤泡沫也是良性的。
如果房地产业想回归实体经济，想成为支柱产业，就坚决不能再用玩金融的那一套方法去做地产。2022年给了房地产业涅盘重生的机会，剩下的就看各个房地产企业以及主管部门方面能不能抓住调整的机遇？

华夏基金李俊：今日房地产回暖，政策持续改善下，板块估值望迎进一步修复。2022年1月发改委重申 “支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”、“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，叠加1月17日MLF、公开市场逆回购利率下调，或带动按揭端利率进一步下滑。2021年12月以来政治局会议、中央经济工作会议、央行、发改委等均提出支持商品房更好满足合理住房需求、强调市场良性循环，后续更多措施有望落地，带动行业融资、销售、购地等逐步回归常态。房地产开发板块估值仍处于相对低位，在“稳增长”背景下，政策持续边际改善，行业信用风险持续释放，行业加速出清，优质房企望受益，可关注房企龙头。（基金有风险，投资需谨慎）

预测不敢说，坐标山东省济南市，给大家看看在过去一年里，济南房地产市场的数据吧。原创不易，辛苦您点个赞，感谢。

2021年网签

181864套

据济南住宅与房地产信息网统计，2021年济南市商品房共网签181864套（部分月份因为系统原因数据缺失），与2020年的152984套相比，今年的楼市网签量稳中有涨，2021年，随着疫情的形势好转，济南楼市网签量也呈现出一些回暖的迹象，毕竟济南城市化建设不断推进，市民对于住房的需求也在增加，所以楼市网签量也是稳中有升。

从网签类型来看，2021年，住宅的网签仍旧占据市场的主力，占比达到53.83%，储藏室（地下室）占比23.23%，车库网签占比11.13%，办公网签占比6.64%，商业住房占比3.38,%，其他网签占比1.49%，公寓网签占比0.22%，厂房网签占比0.07%。

2021年开盘

438次

据济南房产网数据统计显示，2021年济南楼市共迎438次开盘，与2020年的332次开盘相比有明显提升，新推出的房源数量也有所提升。从分布上来看，2021年，济南新房加推主要集中在4月份和8月份，无论是推盘次数还是加推房源数量都达到峰值。

在各区推盘数量上来看，历城区开盘248次，历下区开盘50次，天桥区开盘34次，市中区开盘33次，高新区开盘32次，长清开盘22次，槐荫区开盘17次，章丘区开盘2次。历城区作为济南"东强"的核心城区，越来越成为新济南人向往的城区，片区内楼盘项目较多，并且以刚需项目为主，需求量大，供应量相应也要大一些。

2021年新房均价

14175元/㎡

据济南房产网大数据中心数据统计显示，2021年济南新房挂牌均价为14175元/㎡，整体来看，2021年在"房住不炒"的大环境下和"十四五"规划的引领下，济南楼市以稳为主，波动起伏并不是太大。与年初相比，济南房价稳中有涨，虽然最近几个月连续出现回落趋势，但是幅度极小，稳定是今年济南房价的主旋律。

从济南新房各区挂牌均价图来看，12月历下区挂牌均价为24141元/㎡，市中区挂牌均价18975元/㎡，高新区挂牌均价为21550元/㎡，槐荫区挂牌均价为15312元/㎡，历城区挂牌均价为15016元/㎡，天桥区挂牌均价为15223元/㎡。

二手房均价

15516元/㎡

据济南房产网数据监控中心统计数据显示，2021年济南最新二手房挂牌均价为15516元/㎡。

从济南二手房各区挂牌均价图来看，12月历下区挂牌均价为24643元/㎡，市中区挂牌均价为19440元/㎡，高新区挂牌均价为19010元/㎡，槐荫区挂牌均价为13884元/㎡，天桥区挂牌均价为13953元/㎡，历城区挂牌均价为14698元/㎡，长清区挂牌均价为9415元/㎡，章丘区挂牌均价为8400元/㎡。

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区域关注度

据济南房产网数据统计显示，2021年济南最受市民关注的是历城区，这也与之前的开盘数据形成呼应，2021年历城区开盘数量占比超过全市的50%，所以他们排在关注度榜首并不让人意外。在其他城区方面，历下区紧随其后，究其原因不用多说，毕竟历下区是济南的中心城区，无论怎么变化，历下区的关注度都是非常稳定的。

商圈关注度

2021年，在最受济南市民关注的片区方面，主要还是集中在历城区，比如工业北路、济南东站、唐冶、雪山、经十东路、凤凰路等，都是历城区的热门片区，而国际会展中心、盛福片区等传统热门片区受到的关注度较高。

户型、价格、面积关注度

[户型]据济南房产网大数据中心统计数据显示，2021最受济南市民关注的户型是三居室，占比达到39.92%。就目前来看，济南楼市还是以刚需为主，特别是在"房住不炒"的大环境下，刚需更是成为市场上的主流，无论是新房还是二手房，三居室已经逐步成为刚需的首选户型，其次是两居室，两居室也是很多刚需族过渡的首选户型。

[价格]从房价关注上来看，2021年，最受济南市民关注的房价集中在150万-200万之间，从目前济南房价的情况来看，150万-200万的房价区间，对应的应该90平-120平的三居室住房。而100万-150万紧随其后，100万以下排在了第三位，这也进一步凸显出目前济南楼市的刚需属性。

[面积]从住房面积的关注度来看，12月份最受济南市民关注的住房面积依旧是90平-120平，占比28.47%，这也与户型和价格的关注度形成呼应，可以看出，刚需三居依旧是消费的主体；其次是70平-90平，占比25.01%，住房面积120-150平的关注度跟紧其后，排名第三，占比为18.93%。

荣盛华府


绿城·春来晓园


济南融创文旅城


烯谷国际中心


融汇城


金地博睿城

房地产调控，总是牵动着市场的神经，现在全国各地房价偏低的城市很少，可能主要集中于东北地区，但即使房价很高居民感叹买不起的城市，也会放宽地产调控政策，在于经济太难，财政收支平衡更加难。
12月27日，央行召开关于2022年工作部署会议，其中涉及房地产行业的表述为——“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。” 12月25日,住房和城乡建设部部长王蒙徽接受新华社采访时，同样强调“坚持房住不炒，促进房地产业良性循环。”
更好满足购房者合理需求，这是正确的，毕竟刚需购房不能受到压制，现在按揭贷款政策，恰恰对刚需购房者伤害最大，不少楼盘大幅度提高首付比例、要求全款购房，这对于刚需购房者而言，简直就是直接封杀，有几个刚需购房者可以全款购房。
金融政策对于地产的影响逐渐显露威力，不少开发商出现资金紧张和债务违约，导致全国部分城市土地拍卖市场不同程度降温，这会波及到当地的财政收支严重脱节，这会影响到当地财政收支平衡。
因此尽管强调房住不炒，但是因城施政和一城一政下，很多城市会逐渐放开地产调控，促进地产销售回暖和价格 回升。
地产价格和地产政策，是一个很敏感的问题，也是各地政府关注的焦点问题，地产调控边际宽松可能是2022年的一个基调。

作为地产猎头，我更关心的是2021年的地产大暴雷和大裁员下的地产行业，在2022年地产人才市场情况如何。从2022年已经过去的10天来看，仍旧看不到地产人才市场有回暖的趋势，往年在春节前后的一波招聘旺季没有如约而来，通常年份在春节前一个月内谈节后入职的offer非常多，今年则是非常少，这同样也预示说春节后地产人才市场不可能一下子转暖，那些想跳槽，或者因种种原因失业赋闲在家的地产人要注意了，通常年份春节后的招聘旺季不太可能到来，需要积极行动，早做打算，很多事情等待是等不来的。
即使按照很多人预计的地产市场到了明天5-6月份会走暖，但对很多地产人来说，找机会仍旧不会容易，主要是今年地产市场优化的人才非常多，而有些人的背景则相对比较好，意味着有新的机会出来，这些人更能先找到工作，因此对很多人来说，积极的去应聘，并且调整预期才是比较好的应对方法。
当然最主要的，在工作中不断提高自己，尽早做好自己的职业规划，职业发展速度快过同龄人，这样机会才会更多，遇到不利的情况也更能应对！我就看到今年有暴雷公司的员工及时找到了新的工作并且当时有三个offer。
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上半年会迎来一部分复苏，最难的是下半年，有可能是金融危机以来最难的半年，民营百强房企至少会去掉10家，随着私募债 境外债 美元债 理财产品下半年得陆续到期，考验房企造血能力的时刻才真正到了。

2022年，房地产发展方向是个人觉得还是稳中上涨的，其中房地产将迎来迭代升级，降低建筑成本是关键，同时开拓出一条全新的建筑生态模式。

2022年的房地产方向：
1.房住不炒整体方针继续贯彻
2.房地产去杠杆，降低负债率还需继续进行
3.刚需购房市场放松政策和贷款利率。
4.保障性租赁租房有序推进
5.市场整体基调以稳为主

2022年……我们国内最主要的两大泡泡就是：楼上泡+企债泡。

<hr/>而企债泡中……以地产业的债务更为触目惊心。
<hr/>所以，在2022年全球博弈……其实就是中丑之间的博弈……双方都在等待（或者是去刺破）对方的泡泡炸开。---丑国主要是股指泡泡，以及国债泡泡（其中也包含了他们的地方债）
<hr/>在这个过程中……我们国内可以肯定的一点是：对于地产企业，不会继续大规模房贷，也不会进行债务的接手，而是以“清理资产、清除库存、降低系统金融风险”为方法。
<hr/>同时，为了提高消费，限制人员过度向城市核心圈流动，房住不炒……将会更加的在二三线等地方继续深入。
<hr/>这也就是说：地方房地产……涨房价，是不可能的了；最多就是稳房价（不能过多过快下跌），然后稳经济、稳就业、稳消费。
<hr/>而一线城市中……房价则会相对平稳许多，但是既不会再次飞涨，同时下跌的话，也是跌幅有限。
<hr/>这种情况下……房地产业也会寻求转型，或者是强强联合……利用手中的存地，进行其他的产业转型。
<hr/>另外，现在最重要的一个问题是：公租房、廉租房、以及是否放开企业的自建房……这些在大城市中的建设，会不会加码？以及加速度？这才是一线城市房价的达摩利斯之剑。
<hr/>房地产的黄金周期……已经过去了。