6月宜昌楼市白皮书,新房、二手房销量齐涨

第一章 宜昌地产环境

一、宜昌地产环境

1、宜昌纾困帮扶40条：延期缴纳土地出让金、调整商品房预售许可条件

6月7日，《宜昌市加大纾困帮扶力度促进市场主体恢复发展若干措施》政策解读新闻发布会在三峡日报10楼宜昌市新闻发布中心举行。针对房地产业，延期缴纳土地出让金，新出让开发用地首次缴纳出让价款的50%，余款一年内结清，特殊情况可延期至2年。调整商品房预售许可条件。

2、统计局：5月宜昌新房价格环比涨0.1%，环跌8个月后迎首涨

6月16日，国家统计局发布《2022年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，其中，宜昌新房价格环比上涨0.1%，同比下降1%；二手房价格环比下降0.8%，同比下降4%。新房价格和二手房价格分化严重。

图1-1 2021年1月至今宜昌新房、二手房价格环比变化趋势图

据橙子智库统计，宜昌新房价格持续走低，已连续环比下跌8个月，此次为2021年9月以来首次迎来环比上涨。对于当前的宜昌楼市来说，这是一个非常积极的信号。

从2021年4月以来，宜昌二手房价格环比下跌14个月。与新房不同，二手房价格不但没有迎来上涨或者环比跌幅缩小，反而创下了14个月来的最大跌幅。

3、宜昌入选全国青年发展型城市建设试点名单

二、项目动态新闻

1、占地33亩，总建面7.5万方，三峡青年创业城项目开工


三峡青年创业城项目占地面积33亩，总建筑面积7.5万平方米，总投资约5亿元，计划建设青年创业中心、青年人才公寓、科创中心等。项目位于环三峡大学创新生态圈、三峡青年城的核心区域，紧邻三峡大学、三峡职院、710研究所等教育科研院所，青年人才资源丰富；周边水、陆、空、铁立体交通体系完善便利，三峡创谷、三峡检验检测产业园等10大产业园区环绕，创新创业氛围浓厚。该项目作为三峡青年城核心项目，建成后将进一步完善周边青年创新创业、居住生活、休闲娱乐等服务功能，吸引更多青年人才落户西陵。

图1-2 三峡青年创业城效果图（批前公示）

2、点军将建艾家滨江广场“坐外·胭脂畔”项目，用地28亩

据悉，艾家滨江广场“坐外·胭脂畔”项目由宜昌市胭脂畔酒店管理有限责任公司投资新建，建设地址位于宜昌市点军区艾家镇刘家村集镇，总投资1.2亿元。项目总用地面积28亩，总建筑面积8000平方米。主要建设内容包括美食中心、啤酒沙滩、咖啡屋、啤酒屋、直播平台、亲子乐园、休闲广场、瞰江长廊、停车场等基础配套设施。项目自2022年起开始建设，预计2022年建成。目前正在进行美食中心、咖啡屋、啤酒屋施工建设。

图1-3 “坐外·胭脂畔”项目效果图

三、棚改、旧改、城市更新

1、西坝船厂片区征收项目启动集中签约，总征收面积23324.52平方米

6月26日，西陵区西坝船厂片区征收项目启动集中签约，截至当日20时，累计房屋签约455户，签约率达91%。西坝船厂片区项目位于西坝四路及和平路，总征收房屋面积23324.52平方米。

图1-4 西坝船厂征收项目作战图

四、产业城建配套

1、西坝将建慢行过江通道，概念方案出炉

拟建的西坝慢行过江通道及周边商圈慢行廊道项目是构建“一轴一环九线”绿道网络的重要组成部分，起于西坝不夜岛，跨越长江后，与江北滨江公园连接，而后沿江向下串联环南片区、古今大南门、解放路步行街和二马路历史文化街区，在各节点、商圈间，形成一条畅通、连续、舒适、宜人、活力、智慧的慢行廊道，将进一步推动核心商圈和特色街区业态升级，打造都市核心消费圈。

图1-5 西坝慢行过江通道示意图

2、宜昌高新区汕头路改造工程完工通车

汕头路在西陵二路快速路发展大道两条城市主干道之间，为市民出行提档升级一条快速交通转换通道。汕头路全长613米，设计双向四车道，东起发展大道（北京现代4S店），向西延伸，经三孔过水箱涵，跨运河（三峡坝区检察院附近），连接西陵二路快速路桥下匝道（恒大林溪郡附近），通往三峡大学方向。同时，新增车行辅道，并在跨运河段设置人行通道，满足周边居民通行需求。

3、郑渝高铁全线通车！兴山迈入高铁时代

4、中南路片区将建联丰山生态公园

根据《宜昌市滨江公园城市建设总体规划（2021-2035 年）》的安排，宜昌市园林中心启动联丰山生态公园建设项目前期工作。联丰山生态公园位于宜昌市伍家岗区，北接金龙路，南靠竹涛路，西临中南一路，面积约18.83公顷。主要建设包括项目出入口、防火通道、防火眺望台、休憩观景台、休闲建设场地及配套服务用房等内容。

图1-6 联丰山公园效果图

图1-7 联丰山公园平面图

5、宜昌市黄柏河大桥拆除重建项目设计方案公示

为美化城市交通环境，提升城市交通质量，拟对现状宜昌市黄柏河大桥进行拆除改造，本次改造工程拟拆除现状黄柏河桥，新建黄柏河大桥总长274.4m，跨径组合70+130+70=270m（预应力混凝土连续钢构桥），桥宽总37.5m，分两幅布置，其中南幅桥原桥位进行重建。



图1-8 黄柏河大桥拆除重建项目效果图（批前公示）



图1-9 黄柏河大桥拆除重建项目效果图（批前公示）

6、屈原文化主题公园开工

屈原文化主题公园项目由宜城市城市建设投资开发有限公司投资新建，建设地址位于宜昌市点军区，项目估算总投资18.8亿元。项目建设用地面积约236公顷，总建筑面积约6.59万平方米。主要建设内容包括中部山谷屈原广场、西部山谷屈原书院、文士学街、香草园林、孝子崖选圃酒店、香草研学营地，以及相关配套设施等。该项目预计2024年12月建成完工。



图1-10 屈原文化主题公园效果图



图1-10 屈原文化主题公园平面图

7、宜昌城区中小学划片招生范围公布

西陵区、伍家岗区、高新区、点军区、猇亭区2022年公办中小学招生范围

夷陵区2022年公办中小学招生范围

8、宜昌三峡机场T2航站楼正式启用

第二章 宜昌整体市场环境

一、宜昌城区整体动态

1、整体数据统计说明

本段为宜昌新房市场整体数据情况，成交数据（套数）不含安置房、安置房转商品房成交数据。本段涉及房价部分数据来源于市场调查，房价部分不包含安置房、安置房转商品房价格。本段市场数据（成交套数、房价）为住宅物业数据，不包含商铺、车位等非住宅物业。本段成交数据统计周期为6月1日-6月30日，数据有3-4个小时误差，但总体误差在合理范围内。
2、宜昌楼市白皮书片区划分

西陵主城区围合范围：港窑路-东山大道-体育场路-北苑桥-黄河路口-平湖半岛-西坝-沿江大道；东山片区围合范围：东山大道-港窑路-峡州大道-发展大道-城东大道-东山村-体育场路；唐家湾片区围合范围：石板村、唐家湾村、沙河片区、西陵经济开发区；城东片区围合范围：港窑路-黑虎山村-峡州大道-李家台村-东艳路-东山大道；东站片区围合范围：李家台村-东艳路-东山大道-宜古路-龙盘湖-黄家岗-峡州大道；伍家滨江片区围合范围：沿江大道-伍家岗/西陵边界-东山大道-宜古路；点军片区围合范围：点军区全境；小溪塔主城区围合范围：夷陵客运站-童家湾-明珠路三岔口-黄河路口-南津关村-潘家河-许家河；东城片区围合范围：夷陵客运站-谭家塝-焉家河村-小鸦路-岔口坳-峡州大道-发展大道；猇亭片区围合范围：猇亭区全境
3、房价细分地图



图2-1 宜昌城区热门板块房价地图
4、城区整体成交情况

据橙子智库统计，2022年6月，宜昌市城区主要在售商品房（统计数据不包含安置房、车位、商业、写字楼，包含公寓）共成交1384套、16.66万方，环比2022年5月套数和面积分别上涨0.58%、2.38%。同比2021年6月，面积、金额分别下降26.69%、23.69%。此外，6月国家统计局公布的70城房价中，宜昌新房价格连续环跌8个月后迎来首涨。这些数据正在释放积极信号。

从购房片区来看，2022年6月，兴润·兴悦府团购持续发力，城东片区继续霸榜销冠片区，共成交391套。夷陵区两大置业片区东城片区、小溪塔主城区分别以275套、231套排名第二、第三。东站片区成交194套，排名第四，环比5月有小幅上涨，但作为长期霸榜最受购房者欢迎片区的东站片区，稍显不如意。其他片区6月成交量均未过百。



表2-1 2022年6月宜昌城区各片区主要在售新建商品房成交数据

从物业类别来看，2022年6月宜昌城区新建商品住宅成交1330套，环比上涨4.72%；公寓成交54套，环比下跌49.06%。城东片区、东城片区、东山片区是公寓项目成交的主要区域。



表2-2 2022年6月宜昌城区各片区主要在售住宅、公寓成交数据

据橙子智库统计，6月成交的1330套新建商品房住宅产品中，12层及以下低密产品成交180套，占比13.53%。其中别墅类产品65套，占比4.89%。高端住宅、改善住宅的需求依然存在，且购买力强大。

1330套新建商品房住宅产品中，90平方米以内的小户型仅24套，90-140平方米主流户型销售1097套，140平方米以上户型销售209套。

另据橙子智库统计，2022年6月宜昌城区二手房共成交1073套，环比上涨24.48%。

5、城区成交热图



图2-2 宜昌城区热门板块成交地图

6、城区整体成交TOP10

（1）在售热点商品房住宅网签TOP10

据橙子智库统计，2022年6月宜昌城区在售热点商品房住宅网签TOP10楼盘分别为兴润·兴悦府、碧桂园·城央壹品、银河·东湖雅居、碧桂园·凤凰城、弘洋·新都汇、中铁龙盘湖世纪山水、碧桂园·云廷、宜昌城市旅游客厅、保利·山海大观、联投·玖玺台。



表2-3 2022年6月宜昌城区在售热点商品房住宅销售TOP10

2022年6月上榜的10个楼盘中，3个位于东城片区，3个位于东站片区，2个位于城东片区（含销冠楼盘），2个位于小溪塔主城区。

6月，销售TOP10楼盘中，2个楼盘销量过百，分别是由于团购房快速去化的兴润·兴悦府，和位于小溪塔主城区的碧桂园·城央壹品。

6月，上榜前十楼盘销量占比56.69%。

从片区来看，2022年6月西陵主城区大家·晴川明月荣膺销冠；唐家湾片区销冠楼盘为吾悦广场；东山片区销冠楼盘为万科·宜翠锦城；东城片区销冠楼盘为银河·东湖雅居；小溪塔主城区销冠楼盘为碧桂园·城央壹品；城东片区销冠楼盘为兴润·兴悦府；东站片区销冠楼盘为碧桂园·凤凰城；伍家滨江片区销冠楼盘为城发·时代印；点军片区销冠楼盘为碧桂园·阅江山；猇亭片区销冠楼盘为鹏顺·观山云筑。碧桂园各个区域在售楼盘6月份的销售表现都十分显眼，3个项目占区域榜首，1个项目区域第三。

表2-4 2022年6月宜昌城区各片区在售热点商品房住宅销售TOP3

（2）在售热点公寓网签TOP5

据橙子智库统计，2022年6月宜昌城区在售热点公寓网签TOP5楼盘分别为长江广场、新华广场、鸿坤·花语墅、鹏顺·城市之光和领地·天屿。

表2-5 2022年6月宜昌城区在售公寓销售TOP5

7、宜昌城区在售新房销售情况分析

据橙子智库统计，6月份参与成交统计共78个楼盘，尾盘及周边项目共36个，占比46.15%。这些项目共销售379套，销量占整个市场的28.50%。

78个楼盘，平均每个楼盘成交17套左右。除去36个尾盘及周边项目后，城区主要在售楼盘平均成交23套左右。

图2-3 宜昌城区6月在售新房销售情况分析

78个楼盘中，2个楼盘成交过百，成交量近400套。成交量50套以上的楼盘5个（含2个尾盘），占比6.41%。这5个楼盘销量占整个市场的40.98%。

成交量30-49套的楼盘有9个（含2个尾盘），占比11.54%。这9个楼盘销量占整个市场的25.64%。

成交量10-29套的楼盘有19个（含3个尾盘），占比24.36%。这19个楼盘销量占整个市场的24.29%。

成交量不到10套的楼盘45个（含29个尾盘及周边项目），占比57.69%。这45个楼盘销量占整个市场的9.10%。

二、土地市场动态

1、土地供应情况

据橙子智库统计，2022年6月，宜昌城区供地24宗，土地供应面积1261294.69平方米，土地起始出让金额198985.8万元。环比2022年5月，土地供应数量增加300%，土地供应面积下降24.98%，土地起始出让金额增加281.92%。

按土地用途来看，6月土地供应住宅类金额最大、工业类面积最大：住宅类用地供应6宗，土地供应面积348482.96平方米，土地起始出让金额167212万元；工业类用地供应10宗，土地供应面积633705.48平方米，土地起始出让金额11309万元；商服类用地供应5宗，土地供应面积117323.3平方米，土地起始出让金额15610万元；其他类用地供应3宗，土地供应面积161782.95平方米，土地起始出让金额4854.8万元。

表2-6  2022年6月宜昌城区土地供应明细·土地用途（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）

按区域来看，6月除了点军区之外，其他区域均有供地：高新供应7宗，土地供应面积695154.15平方米，土地起始出让金额12857.8万元；猇亭区供应7宗，土地供应面积187926.09平方米，土地起始出让金额13348万元；夷陵区供应4宗，土地供应面积35380.46平方米，土地起始出让金额10318万元；伍家岗区供应3宗，土地供应面积236386.1平方米，土地起始出让金额119200万元；西陵区供应3宗，土地供应面积106447.89平方米，土地起始出让金额43262万元。

表2-7  2022年6月宜昌城区土地供应明细·区域（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）
24宗地块中，7宗为拍卖出让，17宗为挂牌出让。

6月，宜昌市以拍卖形式出让6宗住宅类地块、1宗商服地块，相对于去年公开出让的地块，这些地块所在的地段更好，主要分布在东站片区、城东片区和唐家湾片区，十分引人注目。

（1）P（2022）12号

P（2022）12号地块位于城东大道与同强路交会处东侧，与宜昌东站仅一路之隔。该地块为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、商业用地，土地面积为70168.84平方米，容积率不大于3.1，最大建筑面积约为21.8万方，起拍总价为5.5亿元，折合起拍楼面价约为2528元/平米。地块已终止出让。

图2-4 P（2022）12号地块位置示意（仅供参考）

（2）P（2022）13号

P（2022）13号位于金龙路与合东路交会处东北侧，毗邻刚刚入市的兴润·兴悦府。该地块为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、商业用地，土地面积为19053.38平方米，容积率不大于1.6，最大建筑面积约为3万方，起拍总价为6900万元，折合起拍楼面价约为2263元/平米。地块于6月23日成交，位置示图详见成交部分。

（3）P（2022）14号

P（2022）14号地块位于城东大道与石溪路交会处北侧，出让面积为33341.74平方米，出让用途为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、商业用地，容积率不大于1.6，总建筑面积约为5.33万方，起拍总价为1.3842亿元，折合起拍楼面价为2600元/平方米。地块已终止出让。

图2-5 P（2022）14号地块位置示意（仅供参考）

（4）P（2022）15号

P（2022）15号地块位于峡州大道与城东大道交会处，处于唐家湾黄金十字路口，出让面积为50633.95平方米，出让用途为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、商业用地。P15号地块分为A/B地块，A地块出让面积为19690.21平方米，容积率不大于2.5；B地块出让面积为30943.74平方米，容积率不大于2.6。P15号地块总建筑面积约为12.97万方，起拍总价为2.419亿元，折合起拍楼面价约为1865元/平米。地块位于唐家湾黄金十字路口，分别毗邻即将于9月开业的宜昌吾悦广场和即将于9月开学的唐家湾中小学，地段优势明显。地块已终止出让。

图2-6 P（2022）15号地块位置示意（仅供参考）

（5）P（2022）16号

P（2022）16号地块位于西陵区西湖路与渭河四路交会处东侧，出让面积为22472.2平方米，出让用途为商业、商务金融用地，容积率不大于2.5，总建筑面积约为5.6万方，起拍总价为0.52亿元，折合起拍楼面价约为926元/平米。地块于6月28日成交，位置示图详见成交部分。

（6）P（2022）17号

P（2022）17号地块位于伍家岗区东艳路与同强路交会处南侧，出让面积为147163.88平方米，出让用途为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、商业用地、教育用地，容积率不大于1.8，总建筑面积约为26.5万方，起拍总价为5.73亿元，折合起拍楼面价约为2163元/平米。地块位于宜昌东站背后，是本轮集中供地中出让面积最大的一块地，地块毗邻阳光城中梁国悦府，地块周边两大项目国悦府、融创宏泰融公馆均已进入销售尾声。地块于6月28日成交，位置示图详见成交部分。

（7）P（2022）18号

P（2022）18号地块位于夷陵区东城试验区梅子垭村，出让面积28121.17平方米，规划为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、商业用地，住宅用地使用年限70年，商服用地使用年限40年。地块规划容积率不大于1.6，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%。地块拟以9950万元的起始价拍卖，竞买保证金9950万元，折合起始楼面价2211元/平方米。

2、土地成交情况（招、挂、拍）

据橙子智库统计，2022年6月，宜昌城区完成土地交易8宗，土地成交面积1805090.79平方米，土地成交金额120856万元。环比2022年5月，土地成交数量下降65.22%，但土地成交面积、金额分别上涨80.81%、72.59%。

按土地用途来看，6月土地成交包含住宅类、商服类和工业类：住宅类用地成交2宗，土地成交面积166217.26平方米，土地成交金额64200万元；商服类用地成交2宗，土地成交面积31122.65平方米，土地成交金额7945万元；工业类用地成交4宗，土地成交面积1607750.88平方米，土地成交金额48711万元。

表2-8 2022年6月宜昌城区土地成交明细·土地用途（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）

按区域来看，6月除点军区外，其他区域均有土地成交：伍家岗区成交2宗，土地成交面积166217.26平方米，土地成交金额64200万元；高新区成交2宗，土地成交面积985393.19平方米，土地成交金额36142万元；猇亭区成交2宗，土地成交面积183211.91平方米，土地成交金额9610万元；西陵区成交1宗，土地成交面积22472.2平方米，土地成交金额5530万元；夷陵区成交1宗，土地成交面积447796.23平方米，土地成交金额5374万元。

表2-9 2022年6月宜昌城区土地成交明细·区域（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）

6月成交的8宗土地中，4宗为拍卖成交，4宗为挂牌成交，整体成交溢价率为0.27%。此外，位于西陵区（2宗住宅类用地）、伍家岗区（1宗住宅类用地）、高新区（1宗工业类用地）共4宗地块终止出让。

6月3宗住宅类、商服类地块通过拍卖的形式成交，其中1宗为宜昌本地民营企业收入囊中，另2宗为国企摘得。

（1）P（2022）13号

6月23日宜昌宏辰置业有限公司以6900万元摘得P（2022）13地块，折合楼面价约2263元/平米。P（2022）13号位于金龙路与合东路交会处东北侧，毗邻刚刚入市的兴润·兴悦府。该地块为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、商业用地，土地面积为19053.38平方米，容积率不大于1.6，最大建筑面积约为3万方。地块以原价摘得。

图2-7 P（2022）13号地块位置示意（仅供参考）

（2）P（2022）16号

6月28日，宜昌开元置业有限公司以5530万元的价格摘得P（2022）16号地块。地块位于西陵区西湖路与渭河四路交会处东侧，出让面积为22472.2平方米，出让用途为商业、商务金融用地，容积率不大于2.5，总建筑面积约为5.6万方。地块起拍总价为5200万元，成交价格为5530万元，折合楼面价约为984元/平米，溢价率6.35%。

图2-8 P（2022）16号地块位置示意（仅供参考）

（3）P（2022）17号

6月28日，宜昌高新投资开发有限公司以57300万元的价格摘得P（2022）17号地块。地块位于伍家岗区东艳路与同强路交会处南侧，出让面积为147163.88平方米，出让用途为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、商业用地、教育用地，容积率不大于1.8，总建筑面积约为26.5万方，以57300万元底价成交，折合楼面价约为2163元/平米。

图2-9 P（2022）17号地块位置示意（仅供参考）

3、划拨、协议成交等土地成交

据橙子智库统计，2022年6月，宜昌市城区通过划拨、协议成交的方式完成土地交易6宗，土地成交面积1663018.79平方米，土地成交金额3046.3644万元。这些土地中，包含机关团体用地、工业用地、公路用地、城镇村道路用地和仓储用地。

三、短期市场供给

1、新增项目预售

2022年6月，宜昌城区（不含夷陵区）共批准预售证6件，新增预售面积74370.88平方米，新增预售房源全部为住宅。

按区域来看，东站片区3个楼盘批准预售证3件，新增预售面积42377.04平方米；伍家滨江片区批准预售证1件，新增预售面积22668.42平方米；唐家湾片区批准预售证1件，新增预售面积10759.34平方米；西陵主城区批准预售证1件，新增预售面积2786.98平方米。

6月份获批的6个预售证中，有3个为纯新盘项目，它们分别是天创·揽月府、城发·著山和东山雅苑。

2、新开盘楼盘汇总

表2-10 2022年6月宜昌城区新开盘楼盘汇总

四、项目营销动态

1、重点营销活动

表2-11 2022年6月宜昌楼市重点营销活动汇总

2、待入市新项目

表2-12 宜昌城区待入市新盘一览

3、最新报价

表2-13 2022年6月项目报价

(由于公众号文章篇幅有限，本文为删节版白皮书，可添加小楼微信[penney2284]获取PDF版楼市白皮书）

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