8月宜昌楼市白皮书,九码头地块出让,多片区将启动征迁

第一章 宜昌地产环境

一、宜昌地产环境

1、宜昌住房公积金贷款额度上调 8月1日起最高可贷60万

8月1日起，宜昌住房公积金中心对部分住房公积金政策进行调整。上调住房公积金贷款最高额度，统一从50万元上调至60万元。提升租房提取额度，缴存人家庭（缴存人及配偶）在缴存地无自主产权住房且租住住房的，每自然年租房提取住房公积金上限，城区（含夷陵区）从1.2万元提高至1.44万元，县市从6000元提高至7200元。提取频次从每自然年提取1次调整为每月可提取1次，提取金额合计不超过年度提取上限。

2、宜昌建设“青年理想之城”

8月16日，宜昌举行全国青年发展型城市建设试点启动仪式。在全国45个入选试点地级城市中，湖北省只有宜昌在列。青年发展型城市的建设内容，包含了青年人创新、创业、就业、安居、婚恋、教育、生活等各方面的场景。

去年6月，宜昌市委把打造“活力中心”作为战略目标，并在5个月后，正式提出了“为青年人筑城”这一理念。

从产业角度，中心城区特别是西陵区、伍家岗区发展高端生产性服务业和生活性服务业越发迫切，毕竟服务业是吸纳就业的“蓄水池”。东部未来城打造便捷可达的高品质青年活动空间；高铁新城着力推进城建“邦普”、宜昌“雄安”。

去年11月6日，宜昌端出“1+4”人才新政，拿出70亿元，力争到2025年，宜昌城区新引进大学毕业生以上人才20万以上。

二、项目动态新闻

1、湖北联投在宜设立宜荆荆都市圈区域总部 三峡投资公司揭牌成立


2、宜昌古今·大南门明年年底开街 项目总投资22亿元

8月28日，宜昌古今·大南门历史文化风貌街区规划沙盘揭幕仪式举行。该项目是集城市文化、观光旅游、娱乐消费、城市配套服务为一体的开放式商业街区，整合了高端零售、特色餐饮、时尚娱乐、风情体验、主题酒店、文化活动等丰富的业态布局，将于2023年年底正式开街。

图1-1 宜昌古今·大南门效果图

图1-2 宜昌古今·大南门效果图

3、猇亭区七里冲路安置房一期规划条件核实批前公示 44栋7层小洋房

宜昌市猇亭区农民拆迁还建办公室申请七里冲路安置房一期项目（5#-48#楼、党员群众服务中心及物业用房、居委会及卫生站）规划条件核实。经核实，实测较原规划审批方案存在如下变化：一是37栋住宅架空层层高由1.4米变更为2.2米，7栋住宅增设1层2.2米高的架空层；二是规划方案绿地率为40.5%，实测绿地率为20.16%；三是规划方案停车位为897个，实测停车位为1099个（部分车位尺寸不满足要求）；四是党员群众服务中心及物业用房、居委会及卫生站、配电房未办理建设工程规划许可证已建设完成；五是规划的幼儿园、文化活动站等公共配套未建设。

图1-3 猇亭区七里冲路安置房一期变更后总平面图（批前公示）

4、12栋高层、总建面31.5万方，合益路口将建新小区

宜昌市伍家岗区城中村棚户区改造安置房项目（汉宜村安置小区）位于伍家岗区合益路与东山大道交汇处，总用地面积78419.49㎡，总建筑面积315418.67㎡，其中地上建筑面积221370.29㎡，地下建筑面积94048.38㎡。主要包括12栋高层住宅、商业及社区配套用房、幼儿园、配电房、地下车库及室外配套等。停车位2441个。容积率2.83，建筑密度15.32%；绿地率35.85%。

三、棚改、旧改、城市更新

1、宜昌高新区南苑街道办事处苏家榜、柏桃树湾片区将征迁

8月19日，宜昌市公共资源电子交易平台发布《宜昌高新技术产业开发区南苑街道办事处苏家榜、柏桃树湾片区集体土地及其房屋征迁劳务服务采购项目征集公告》。据悉，两个片区共有自建房屋240栋，建筑面积约15万㎡。其中，苏家榜片区属原万年村一组，自建房屋132栋，建筑面积约12万㎡；柏桃树湾属原万年村七组，自建房屋108栋，建筑面积约3万㎡。两个片区村民户数约200户，劳务洽谈费用根据调查核定后的户数进行结算，劳务服务公司数量7个。

2、夷陵长江大桥延伸段快速化改造项目将启动征收

宜昌高新区范围内夷陵长江大桥延伸段快速化改造工程项目，征收范围以规划红线图为准。经初步调查，需征收国有土地面积约18万平米，约合270亩，涉及被征收户约190户，房屋建筑面积约1.78万平方米，其中单元住宅房屋132户、商业用房17家、办公用房1家；征收国有建设用地40余家。采购预算商业住宅12000元/户、住宅单元房7000元/户、国有土地7000元/户；（若按征迁办分批任用中介服务商有中途退出者，则依次往下取用中介服务商进行递补）。

3、伍家岗区发布5则土地征收预公告，共22220平米集体用地

四、产业城建配套

1、屈原文化公园正式开工

8月1日上午，宜昌长江南岸磨基山片区，总投资约18.8亿元的屈原文化公园正式开工。屈原文化公园选址于宜昌市中心城区，位于长江以南的磨基山片区，总用地面积约236公顷，核心建设面积约66.4公顷。在建设内容上，公园将高标准、高水平、高质量推进“7个一”建设，即一座屈原书院、一组香草园林、一条文士学街、一组屈原文化雕塑、一台九歌主题演艺、一个悬圃酒店、一个文化营地，打造屈原文化新高地、长江山水会客厅，丰富长江文化、屈原文化沉浸式体验场景。

图1-4 屈原文化公园总平面图

2、宜昌市滨江公园腊梅园设计方案公示，新增水吧等建筑

8月11日，宜昌市自然资源和规划局发布“宜昌市滨江公园（西陵一路-白沙路段）绿道建设项目（腊梅园）设计方案批前公示”。滨江公园的腊梅园，位于夷陵长江大桥西侧宜昌大撤退纪念园旁，占地11600平方米，改造后增添水吧等休闲建筑，详细方案如附图所示。

图1-5 滨江公园腊梅园改造平面图（批前公示）

图1-6 滨江公园腊梅园改造效果图（批前公示）

3、2022秋季学期宜昌高新区三所新建小学投入使用

今年秋季学期，宜昌高新区新建的白洋小学、毓秀路小学和改建一新的珠海路小学都将投入使用，目前3所学校都已完成主体装修。

投资1.2亿元新建的新白洋小学，位于白洋新城洋城大道和丰岗路交叉口东北侧，按照36个教学班、1620名学生、600名住宿生规模设计。

投资1亿元新建的毓秀路小学，位于宜昌高新区生物产业园梅花新村毓秀路与梅花村公路交叉口西侧（夷陵中学新校区对面），项目设计规模36个班，1440名学生。

珠海路小学位于珠海路1号，是宜昌高新区投资1500万改建的一所标准化、规范化、现代化公办小学，校园占地面积25亩，建筑面积11840平方米，初定教学班24个，可容纳1000多名学生。

4、完成首个网架提升作业 三峡机场T1航站楼改造进入冲刺阶段

5、江城大道下段(伍家岗长江大桥—仙人桥) 9月20日前完工

6、三峡工程博物馆正式开放 占地面积15万平方米

8月5日，三峡工程博物馆开馆，正式对社会开放。该博物馆位于三峡枢纽工程右岸下游，距离三峡大坝约1公里，博物馆的主体建筑造型为大江截流中发挥重要作用的截流四面三角体，占地面积15万平方米，建筑面积2.1万平方米，室内展陈面积约1万平方米。三峡工程博物馆被列为三峡工程全国爱国主义教育示范基地、全国水电科普教育基地、电力科普基地的核心场馆。

图1-7 三峡工程博物馆实景图

7、宜昌田家河铁路专用线暨邦普配套铁路项目正式开工建设

第二章 宜昌整体市场环境

一、宜昌城区整体动态

1、整体数据统计说明

本段为宜昌新房市场整体数据情况，成交数据（套数）不含安置房、安置房转商品房成交数据。本段涉及房价部分数据来源于市场调查，房价部分不包含安置房、安置房转商品房价格。本段市场数据（成交套数、房价）为住宅物业数据，不包含商铺、车位等非住宅物业。本段成交数据统计周期为8月1日-8月31日，数据有3-4个小时误差，但总体误差在合理范围内。
2、宜昌楼市白皮书片区划分

西陵主城区围合范围：港窑路-东山大道-体育场路-北苑桥-黄河路口-平湖半岛-西坝-沿江大道；东山片区围合范围：东山大道-港窑路-峡州大道-发展大道-城东大道-东山村-体育场路；唐家湾片区围合范围：石板村、唐家湾村、沙河片区、西陵经济开发区；城东片区围合范围：港窑路-黑虎山村-峡州大道-李家台村-东艳路-东山大道；东站片区围合范围：李家台村-东艳路-东山大道-宜古路-龙盘湖-黄家岗-峡州大道；伍家滨江片区围合范围：沿江大道-伍家岗/西陵边界-东山大道-宜古路；点军片区围合范围：点军区全境；小溪塔主城区围合范围：夷陵客运站-童家湾-明珠路三岔口-黄河路口-南津关村-潘家河-许家河；东城片区围合范围：夷陵客运站-谭家塝-焉家河村-小鸦路-岔口坳-峡州大道-发展大道；猇亭片区围合范围：猇亭区全境
3、房价细分地图



图2-1 宜昌城区热门板块房价地图
4、城区整体成交情况

据橙子智库统计，2022年8月，宜昌市城区主要在售商品房（统计数据不包含安置房、车位、商业、写字楼，包含公寓）共成交1223套、14.10万方，环比2022年7月套数和面积分别下降3.62%、4.62%。同比2021年8月，套数、面积分别上涨9.78%、3.72%。

从购房片区来看，2022年8月，东城片区成交310套，成为当月最受购房者欢迎的片区。城东片区、东站片区分别排名第二、第三，成交243套、199套。此外，小溪塔主城区成交116套，唐家湾片区成交104套。相较之下，东山片区、西陵主城区、猇亭片区、点军区和伍家滨江片区或因新房供应少，或因价格因素成交比较惨淡，成交量均未过百。

表2-1 2022年8月宜昌城区各片区主要在售新建商品房成交数据

从物业类别来看，2022年8月宜昌城区新建商品住宅成交1142套，环比下降2.73%；公寓成交81套，环比下降14.74%。城东片区、东站片区、东城片区是公寓项目成交的主要区域。

表2-2 2022年8月宜昌城区各片区主要在售住宅、公寓成交数据

据橙子智库统计，8月成交的1142套新建商品房住宅产品中，11层及以下低密产品成交107套，占比9.37%。其中别墅类产品38套，占比3.33%。

1142套新建商品房住宅产品中，90平方米以内的小户型仅29套，90-140平方米主流户型销售978套，140平方米以上户型销售135套。

1142套新建商品房住宅产品中，90平方米以内的小户型仅29套，90-140平方米主流户型销售978套，140平方米以上户型销售135套。

另据橙子智库统计，2022年8月宜昌城区二手房共成交930套，环比下降7.83%。

5、城区成交热图

图2-2 宜昌城区热门板块成交地图

6、城区整体成交TOP10

（1）在售热点商品房住宅网签TOP10

据橙子智库统计，2022年8月宜昌城区在售热点商品房住宅网签TOP10楼盘分别为碧桂园云廷、兴润·兴悦府、吾悦广场、宜昌城市旅游客厅、万达·阅山府、碧桂园·凤凰城、联投·玖玺台、中铁龙盘湖世纪山水、金科·云玺台和万科理想城。

表2-3 2022年8月宜昌城区在售热点商品房住宅销售TOP10

2022年8月上榜的10个楼盘中，3个位于东城片区（含销冠楼盘），3个位于东站片区，2个位于城东片区，2个位于唐家湾片区。

8月，销售TOP10楼盘中，碧桂园·云廷、兴润·兴悦府销量过百，两个楼盘出奇制胜的共同点是高性价比。

8月，上榜前十楼盘销量占比51.49%。

从片区来看，2022年8月西陵主城区宜昌中心·紫宸府荣膺销冠；唐家湾片区销冠楼盘为吾悦广场；东山片区销冠楼盘为万科·宜翠锦城；东城片区销冠楼盘为碧桂园·云廷；小溪塔主城区销冠楼盘为金亚·东湖书院；城东片区销冠楼盘为兴润·兴悦府；东站片区销冠楼盘为宜昌城市旅游客厅；伍家滨江片区销冠楼盘为城发·时代印；点军片区销冠楼盘为碧桂园·阅江山；猇亭片区销冠楼盘为锦昌·春风十里。

表2-4 2022年8月宜昌城区各片区在售热点商品房住宅销售TOP3

（2）在售热点公寓网签TOP5

据橙子智库统计，2022年8月宜昌城区在售热点公寓网签TOP5楼盘分别为兴发广场·领寓、长江广场、万豪中心、金科·集美阳光和鸿坤·花语墅。

表2-5 2022年8月宜昌城区在售公寓销售TOP5

7、宜昌城区在售新房销售情况分析

据橙子智库统计，8月份参与成交统计共81个楼盘，尾盘及周边项目共42个，占比51.85%。这些项目共销售437套，销量占整个市场的38.27%。

81个楼盘，平均每个楼盘成交14套左右。除去42个尾盘及周边项目后，城区主要在售楼盘平均成交18套左右。

图2-3 宜昌城区8月在售新房销售情况分析

81个楼盘中仅2个楼盘成交过百，成交量232套。成交量50套以上的楼盘4个（含2个尾盘），占比4.94%。这4个楼盘销量占整个市场的29.95%。

成交量30-49套的楼盘有8个，占比9.88%。这8个楼盘销量占整个市场的28.20%。

成交量10-29套的楼盘有16个（含5个尾盘），占比19.75%。这16个楼盘销量占整个市场的25.13%。

成交量不到10套的楼盘53个（含33个尾盘及周边项目），占比65.43%。这53个楼盘销量占整个市场的16.73%。

二、土地市场动态

1、土地供应情况

据橙子智库统计，2022年8月，宜昌城区供应土地7宗，土地出让面积678955.42平方米，土地起始出让金额19491万元。环比2022年7月，土地供应数量下降12.5%，土地供应面积上涨19.08%，土地起始出让金额下降86.31%。

从土地用途来看，7宗供地全部为工业用地，住宅类、商服类用地零供应，对土地单价的影响明显。

表2-6  2022年8月宜昌城区土地供应明细·土地用途（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）

从土地供应区域来看，8月猇亭区供地最多：猇亭区供应土地4宗，土地出让面积566907.33平方米，土地起始出让金额约17124万元；高新区供应土地2宗，土地出让面积60824.15平方米，土地起始出让金额1752万元；夷陵区供应土地1宗，土地出让面积51223.94平方米，土地起始出让金额615万元。

表2-7  2022年8月宜昌城区土地供应明细·区域（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）
7宗地块中，1宗为拍卖出让，6宗为挂牌出让。

2、土地成交情况（招、挂、拍）

据橙子智库统计，2022年8月，宜昌城区完成土地交易10宗，土地成交面积645472.38平方米，土地成交金额144043万元。环比2022年7月，土地成交数量、面积双降，分别下降28.57%、13.74%；土地成交金额则大幅上涨，上涨3倍不止。

从土地用途来看，8月成交住宅类用地1宗，土地成交面积77753.03平方米，土地成交金额120375万元；商服类用地3宗，土地成交面积73568.61平方米，土地成交金额11225万元；工业类用地6宗，土地成交面积494150.74平方米，土地成交金额12443万元。

表2-8 2022年8月宜昌城区土地成交明细·土地用途（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）

从土地成交区域来看，8月除西陵区外，各区域成交比较均衡：高新区成交3宗，土地成交面积256417.47平方米，土地成交金额11166万元；伍家岗区成交2宗，土地成交面积111777.64平方米，土地成交金额126475万元；猇亭区成交2宗，土地成交面积36677.99平方米，土地成交金额1109万元；夷陵区成交2宗，土地成交面积18366.17平方米，土地成交金额2718万元；点军区成交1宗，土地成交面积18366.17平方米，土地成交金额2575万元。

表2-9 2022年8月宜昌城区土地成交明细·区域（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）

此外，从整体来看，8月成交的10宗地块中，6宗为挂牌成交，4宗为拍卖成交，整体溢价率约0.03%。此外，夷陵区1宗拍卖出让的工业用地流拍。

在8月成交的地块中，多宗地块值得注意。

（1）P（2022）21号地块

其中，8月16日，湖北宜缤实业有限公司竞得备受瞩目的“九码头地块”，成交总价为12.0375亿元，折合楼面价约为4466元/平方米。据公开资料显示，湖北宜缤实业有限公司为西部投资集团全资子公司。

图2-4 P（2022）21号地块位置示意，仅供参考

“九码头地块”即P（2022）21号地块，位于伍家岗区沿江大道与胜利二路交会处，出让面积为77753.03平方米，出让用途为城镇住宅、城镇社区服务设施、商业、商务金融、教育用地，地块分为A/B/C三宗小地块，地块面积分别为A地块64258.97平方米、B地块4600.01平方米、C地块8894.05平方米，容积率分别为A地块不大于3.1；B地块不大于5.37；C地块不大于5.13。九码头地块是宜昌城区为数不多的一线江景地块，且位于城市核心，毗邻伍家岗万达广场、宜昌市中心医院，交通便利、配套齐全。被很多人认为是宜昌这几年来出让的“地段最好的地块”。

（2）P（2022）19号地块

8月16日，宜昌伍家新城资产运营有限公司以总价6100万元成功拍得P（2022）19号地块，折合楼面价约996元/平方米。P（2022）19号地块位于伍家岗区东艳路与双城路交汇处北侧，地块出让面积34024.61平方米，土地用途规划为商业、商务金融用地，土地使用年限40年。地块规划容积率不大于1.8，建筑密度不大于40%，绿地率不小于20%。地块规划建筑面积约6.12万方，据了解，伍家新城资产运营有限公司将投资10亿元在该地块上建设创新创业园。

图2-5 P（2022）19号地块位置示意，仅供参考

（3）楚能地块

另外，继6月宜昌楚能新能源创新科技有限公司（以下简称楚能）以5374万元摘得夷G〔2022〕17号地块之后，8月，楚能又在夷陵区拿下了夷G〔2022〕22号、23号地块，耗资2718万元。8月份，楚能新能源（宜昌）锂电池产业园项目在宜昌市夷陵区开工，总投资600亿元。去年以来，宜昌工业类用地出让金额占比明显提高，宁德时代、楚能等大型企业落户，代表了宜昌产业的全面突破。

3、土地成交情况（招、挂、拍）

据橙子智库统计，2022年8月，宜昌市城区通过划拨、协议成交的方式完成土地交易11宗，土地成交面积623176.56平方米，土地成交金额20737.9192万元。这些土地中，包含教育用地、城镇村道路用地、经济适用房用地、医疗卫生用地等。

三、短期市场供给

1、新增项目预售

2022年8月，宜昌城区（不含夷陵区）共批准预售证6件，新增预售面积107540.64平方米（其中含商业、办公预售面积32759.97平方米）。

按区域来看，城东片区批准预售证2件，新增预售面积53571.18平方米；东山片区批准预售证2件，新增预售面积31617.36平方米（含商业预售面积15672.42平方米）；伍家滨江片区批准预售证1件，新增预售面积17087.55平方米（含商业预售面积17087.55平方米）；东站片区批准预售证1件，新增预售面积5264.55平方米。

2、新开盘楼盘汇总

表2-10 2022年8月宜昌城区新开盘楼盘汇总

四、项目营销动态

1、重点营销活动

表2-11 2022年8月宜昌楼市重点营销活动汇总

2、待入市新项目

表2-12 宜昌城区待入市新盘一览

3、最新报价

表2-13 2022年8月项目报价

(由于公众号文章篇幅有限，本文为删节版白皮书，可添加小楼微信[penney2284]获取PDF版楼市白皮书）

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