地产资讯:2022年1-11月宜昌市房地产开发市场情况

前言

土拍和市场成交逐渐回暖，房地产政策进入全面宽松周期，政策多次出台利好政策，力度不断加大。疫情即将结束，补贴政策也进入倒计时，接下来市场怎么样？我们拭目以待。

楼市成交数据
市场回暖

11月份，宜昌六区住宅共成交1291套（含安置房，不含公寓），均价8433元/㎡。

宜昌六区公寓成交405套，均价6515元/㎡。

宜昌六区二手房成交752套，住宅738套。

单盘成交方面。进入住宅成交套数TOP10的有联投银河公园、联投玖玺台、保利山海大观、兴润·兴悦府、中铁龙盘湖世纪山水、碧桂园云廷、宜昌城市旅游客厅、会展中心综合项目、东湖雅居、天创览江府。

宜昌整体市场环境

一、宜昌城区整体动态

1、整体数据统计说明

本段为宜昌新房市场整体数据情况，成交数据（套数）不含安置房、安置房转商品房成交数据。本段涉及房价部分数据来源于市场调查，房价部分不包含安置房、安置房转商品房价格。本段市场数据（成交套数、房价）为住宅物业数据，不包含商铺、车位等非住宅物业。本段成交数据统计周期为11月1日-11月30日，数据有3-4个小时误差，但总体误差在合理范围内。
2、宜昌楼市白皮书片区划分

西陵主城区围合范围：港窑路-东山大道-体育场路-北苑桥-黄河路口-平湖半岛-西坝-沿江大道；东山片区围合范围：东山大道-港窑路-峡州大道-发展大道-城东大道-东山村-体育场路；唐家湾片区围合范围：石板村、唐家湾村、沙河片区、西陵经济开发区；城东片区围合范围：港窑路-黑虎山村-峡州大道-李家台村-东艳路-东山大道；东站片区围合范围：李家台村-东艳路-东山大道-宜古路-龙盘湖-黄家岗-峡州大道；伍家滨江片区围合范围：沿江大道-伍家岗/西陵边界-东山大道-宜古路；点军片区围合范围：点军区全境；小溪塔主城区围合范围：夷陵客运站-童家湾-明珠路三岔口-黄河路口-南津关村-潘家河-许家河；东城片区围合范围：夷陵客运站-谭家塝-焉家河村-小鸦路-岔口坳-峡州大道-发展大道；猇亭片区围合范围：猇亭区全境
3、房价细分地图

图2-1 宜昌城区热门板块房价地图
4、城区整体成交情况

据橙子智库统计，2022年11月，宜昌市城区主要在售商品房（统计数据不包含安置房、车位、商业、写字楼，包含公寓）共成交1562套、17.79万方，环比2022年10月套数上涨14.43%，面积上涨16.14%。同比2021年11月，套数、面积分别上涨54.20%、44.80%。11月，宜昌市先后举行建博会、住博会，新颖的展会形式，集中发布的政策优惠，对市场起到了积极的促进作用，成交量涨幅明显。

从购房片区来看，2022年11月，东站片区成交387套、东城片区成交348套，组成了最受购房者欢迎的第一梯队置业片区。值得注意的是，东站片区成交的387套房源中包含了227套公寓，极大的拉低了片区均价。

成交量过100套的5个片区组成了第二梯队，分别为城东片区184套、小溪塔主城区157套、东山片区134套、点军片区111套、西陵主城区105套。其中，东山片区的大幅增长主要有2个原因，运河名都三期首开，增加了全新房源供应；而恒大·林溪郡的集中签约，也在一定程度上对片区总量有所影响。而在点军片区，江南星城的顺利交付，大批房源集中签约，也致使长期成交套数不过50的点军片区在11月跃升第二梯队。西陵主城区套数较高的原因跟前几个月一样，主要是以云祥小区、香樟里等项目的延迟签约，和公寓的大量销售有关。

除此之外，11月伍家滨江片区、唐家湾片区、猇亭片区成交量未过百。随着新房源逐渐减少，唐家湾的成交量也逐渐下降。11月唐家湾片区成功拍卖2宗住宅类地块，相信未来区域还将有大量新房入市。

表2-1 2022年11月宜昌城区各片区主要在售新建商品房成交数据

从物业类别来看，2022年11月宜昌城区新建商品住宅成交1264套，环比上涨5.42%；公寓成交298套，环比下降79.52%。东站片区、伍家滨江片区是公寓项目成交的主要区域。

表2-2 2022年11月宜昌城区各片区主要在售住宅、公寓成交数据

据橙子智库统计，11月成交的1264套新建商品房住宅产品中，11层及以下低密产品成交161套，占比12.74%。其中别墅类产品80套，占比6.33%。

1264套新建商品房住宅产品中，90平方米以内的小户型仅41套，90-140平方米主流户型销售992套，140平方米以上户型销售231套。

5、城区成交热图

图2-2 宜昌城区热门板块成交地图

6、城区整体成交TOP10

（1）在售热点商品房住宅网签TOP10

据橙子智库统计，2022年11月宜昌城区在售热点商品房住宅网签TOP10楼盘分别为联投银河公园、联投·玖玺台、保利·山海大观、兴润·兴悦府、中铁龙盘湖世纪山水、鸿坤·花语墅、碧桂园·云廷、宜昌城市旅游客厅、银河·东湖雅居和天创·望江樾。

表2-3 2022年11月宜昌城区在售热点商品房住宅销售TOP10

2022年11月上榜的10个楼盘中，4个位于东城片区（含销冠楼盘），2个位于城东片区（含销冠楼盘），2个位于东站片区，1个位于小溪塔主城区，1个位于伍家滨江片区。在上榜楼盘中，湖北联投2个楼盘分别位列第一、第二，数据反馈出市场对联投品质的认可。

11月，销售TOP10楼盘中1个楼盘销量过百，10个楼盘的销量占住宅总销量的48.02%。在10个上榜楼盘中，均价过万的楼盘的有3个，以别墅产品为主的鸿坤·花语墅项目尤其引人注目。

在改善性需求住房中，这5个楼盘最受欢迎。

表2-4 2022年11月宜昌城区改善住房销售TOP5

从片区来看，2022年11月西陵主城区销冠楼盘为大家·晴川明月；唐家湾片区销冠楼盘为金科·云玺台；东山片区销冠楼盘为万科·宜翠锦城（注：片区内网签量比较大的恒大林溪郡属于延迟签约已剔除）；东城片区销冠楼盘为联投银河公园；小溪塔主城区销冠楼盘为保利·山海大观；城东片区销冠楼盘为联投·玖玺台；东站片区销冠楼盘为中铁龙盘湖世纪山水；伍家滨江片区销冠楼盘为天创·望江樾；点军片区销冠楼盘为碧桂园·阅江山（注：片区内网签量比较大的江南星城属于延迟签约已剔除）；猇亭片区销冠楼盘为鹏顺·观山云筑。

表2-5 2022年11月宜昌城区各片区在售热点商品房住宅销售TOP3

（2）在售热点公寓网签TOP5

据橙子智库统计，2022年11月宜昌城区在售热点公寓网签TOP5楼盘分别为万豪中心、中建宜昌之星·滨江广场、华祥商业中心·星钻、长江广场和鸿坤·花语墅。



表2-6 2022年11月宜昌城区在售公寓销售TOP5

7、宜昌城区在售新房销售情况分析

据橙子智库统计，11月份参与成交统计共84个楼盘，尾盘及周边项目共42个，占比50%。这些尾盘及周边项目共销售419套，销量占整个市场的33.15%。

84个楼盘，平均每个楼盘成交15套左右。除去42个尾盘及周边项目后，城区主要在售楼盘平均成交20套左右。



图2-3 宜昌城区11月在售新房销售情况分析

84个楼盘中，成交量50套以上的楼盘7个（含2个尾盘），占比8.33%。这7个楼盘销量占整个市场的46.20%。

成交量30-49套的楼盘有4个（含2个尾盘），占比4.76%。这4个楼盘销量占整个市场的12.26%。

成交量10-29套的楼盘有21个（含4个尾盘），占比25.00%。这21个楼盘销量占整个市场的26.42%。

成交量不到10套的楼盘52个（含34个尾盘及周边项目），占比61.90%。这52个楼盘销量占整个市场的15.11%。

二、土地市场动态

1、土地供应情况

据橙子智库统计，2022年11月，宜昌城区供应土地17宗，土地出让面积1560903.83平方米，土地起始出让金额569769万元。环比2022年10月，土地供应数量、面积、金额均大幅上涨，涨幅分别为112.50%、262.54%和346.06%。

从土地用途来看，11月供地包括住宅类、商服类和工业类，其中：住宅类用地12宗，土地出让面积1235714.62平方米，土地起始出让金额536832万元；商服类用地3宗，土地出让面积238554.05平方米，土地起始出让金额31376万元；工业类用地2宗，土地出让面积86635.16平方米，土地起始出让金额1561万元。



表2-7  2022年11月宜昌城区土地供应明细·土地用途（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）

从土地供应区域来看，11月除夷陵区外各个区域均有供地：伍家岗区供地11宗，土地出让面积1135599.44平方米，土地起始出让金额435106万元；高新区供地2宗，土地出让面积184195.43平方米，土地起始出让金额88173万元；西陵区供地2宗，土地出让面积83975.69平方米，土地起始出让金额33502万元；猇亭区供地1宗，土地出让面积139998.37平方米，土地起始出让金额12470万元；点军区供地1宗，土地出让面积17134.9平方米，土地起始出让金额518万元。


表2-8 2022年11月宜昌城区土地供应明细·区域（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）

17宗地块中，15宗为拍卖出让，2宗为挂牌出让，且有1宗住宅用地在11月27日终止出让。

11月是今年来宜昌市供应住宅类用地最多的一个月，多个地块位于宜昌城区核心位置。

（1）P（2022）37号

（地块已成交，详见土地成交部分）

（2）P（2022）38号

（地块已成交，详见土地成交部分）

（3）P（2022）39号

（地块已成交，详见土地成交部分）

（4）P（2022）41号

（地块已成交，详见土地成交部分）

（5）P（2022）42号

（地块已成交，详见土地成交部分）

（6）P（2022）43号

（地块已成交，详见土地成交部分）

（7）P（2022）46号

P（2022）46号地块位于伍家岗区东山大道、白沙路、夷陵大道交会处，土地出让面积75381.19平方米，规划为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、商业用地、商务金融用地。地块规划A、B两个地块，其中A地块容积率不大于2.0，建筑密度不大于28%，绿地率不小于30%；B地块容积率不大于2.5，建筑密度不大于45%，绿地率不小于30%.地块起始拍卖价42990万元。（地块已于11月27日终止出让）

（8）P（2022）47号

P（2022）47号地块位于伍家岗区沿江大道与胜利三路交会处北侧，地块出让面积27001.91平方米，规划为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、商业用地、幼儿园用地。地块规划容积率不大于1.8，建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%，地块计容建筑面积约4.86万方。地块拟以20200万元价格起拍，折合楼面价4156元/㎡起。

图2-4 P（2022）47号地块位置示意图，仅供参考

（9）P（2022）48-51号

P（2022）48号地块，出让面积165384.26平方米，规划用地性质为城镇住宅、城镇社区服务设施、商业、教育用地，综合不大于2.36，地块起拍价8.29亿元。

P（2022）49号地块，出让面积153385.58平方米，规划用地性质为城镇住宅、城镇社区服务设施、商业、教育用地，综合不大于2.08，地块起拍价7.6472亿元。

P（2022）50号地块，出让面积182193.98平方米，规划用地性质为城镇住宅、城镇社区服务设施、商务金融、教育用地，综合不大于1.6，地块起拍价6.3285亿元。

P（2022）51号地块，出让面积188915.99平方米，规划用地性质为城镇住宅、城镇社区服务设施、商业、商务金融、教育用地，综合不大于1.72，地块起拍价7.3343亿元。

图2-5 P（2022）48-51号地块位置示意图，仅供参考

11月17日宜昌市自然资源和规划局发布宜市拍告字（2022）48号、49号、50号、51号拍卖出让公告，此次发布的4宗出让土地与此前2021年11月30日出让土地宜市拍告字（2021）35号、36号、37号、38号地块基础信息一致，地块总出让面积约69万方，4宗地块总起拍价29.6亿。此前4宗地块采用搭配出让形式，竞买人须同时报名参与P（2021）35号、P（2021）36号、P（2021）37号、P（2021）38号四个地块竞买，一次性对四个地块分别报价，按照综合报价最高者得的原则确定竞得人。本次土地出让取消竞拍限制。

2、土地成交情况（招、挂、拍）

据橙子智库统计，2022年11月，宜昌城区完成土地交易21宗，土地成交面积1360739.9平方米，土地成交金额341364万元。环比2022年10月，土地成交数量、面积、金额分别上涨110.00%、16.71%、76.57%。

从土地用途来看，11月成交住宅类地块最多，其中：住宅类用地11宗，土地成交面积760075.57平方米，土地成交金额292522万元；商服类用地4宗，土地成交面积286969.64平方米，土地成交金额43246万元；工业类用地6宗，土地成交面积313694.69平方米，土地成交金额5596万元。

表2-9 2022年11月宜昌城区土地成交明细·土地用途（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）

从土地成交区域来看，11月各区域均有土地成交，其中伍家岗区7宗，土地成交面积420822.82平方米，土地成交金额112531万元；高新区4宗，土地成交面积369991.39平方米，土地成交金额90961万元；猇亭区4宗，土地成交面积244212.92平方米，土地成交金额26026万元；西陵区3宗，土地成交面积97046.59平方米，土地成交金额40552万元；点军区2宗，土地成交面积129983.91平方米，土地成交金额44049万元；夷陵区1宗，土地成交面积98682.27平方米，土地成交金额27245万元。

表2-10 2022年11月宜昌城区土地成交明细·区域（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）

从整体来看，11月成交的21宗地块中，14宗为拍卖成交，7宗为挂牌成交，整体溢价率为0。此外，1宗地块终止出让。

11月成交的11宗住宅用地全部被地方国企收入囊中，这些地块中不乏位置出众的优质地块，部分地块成交时已发出将建设“四代住宅”的新闻，未来可期。

（1）P（2022）31号

P（2022）31号地块位于伍家岗区伍临路与旭棉东路交会处南侧，为原沈家店地块，出让面积为61042.24平方米，出让用途为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、商业用地，容积率不大于2.0，总建筑面积约12万方。11月3日，地块被宜昌市国悦置业有限公司以30000万元价格摘得，折合楼面价约2457元/平方米。

图2-6 P（2022）31号地块位置示意图，仅供参考

（2）P（2022）32号

P（2022）32号地块位于点军区将军路与江南二路交会处东侧，出让面积为127384.4平方米，出让用途为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、商业用地、幼儿园用地，容积率不大于1.4，总建筑面积约17.8万方。11月3日，地块被宜昌城美置业有限公司以43970万元价格摘得，折合楼面价约2466元/平方米。

图2-7 P（2022）32号地块位置示意图，仅供参考

（3）P（2022）33号

P（2022）33号地块位于西陵区沙河路与渭河一路交会处南侧，出让面积为13070.9平方米，出让用途为城镇住宅用地、商业用地，容积率不大于2.0，总建面约为2.6万方。11月3日，地块被宜昌开元置业有限公司以7050万元价格摘得，折合楼面价约2697元/平方米。

图2-8 P（2022）33号地块位置示意图，仅供参考

（4）P（2022）36号

P（2022）36号地块位于夷陵区东城试验区郭家湾村、鄢家河村，出让面积为98682.27平方米，出让用途为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、商业用地，容积率不大于1.2，总建面约11.84万方。11月3日，地块被宜昌金亚房地产有限公司以27245万元价格摘得，折合楼面价约2301元/平米。

（5）P（2022）34号

P（2022）34号地块位于伍家岗区城东大道与城东一路交会处南侧，出让面积为16444.05平方米，出让用途为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、商业用地，容积率不大于2.0，总建面约3.29万方。11月23日，地块被宜昌伍家岗新城投资控股集团有限公司以6615万元价格摘得，折合楼面价约2011元/平米。据悉，公司将投资约3亿元在该地块建设宜昌市首个“第四代住宅”项目。

图2-9 P（2022）34号地块位置示意图，仅供参考

（6）P（2022）37号

P（2022）37号地块位于西陵区城东大道与石溪路交会处北侧，土地出让面积33341.74平方米，规划为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、商业用地。地块规划容积率不大于1.6，建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%，建筑面积约5.33万方。11月24日，地块被宜昌城投房地产开发有限公司以13842万元价格摘得，折合楼面价约2592元/㎡。

图2-10 P（2022）37号地块位置示意图，仅供参考

（7）P（2022）38号

P（2022）38号地块位于西陵区城东大道与峡州大道交会处南侧，土地出让面积50633.95平方米，规划为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、商业用地。地块规划A地块容积率不大于2.5，B地块容积率不大于2.0；A地块建筑密度不大于40%，B地块建筑密度不大于25%；A地块绿地率不小于20%；B地块绿地率不小于30%，建筑面积约11.11万方。11月24日，地块被宜昌城投房地产开发有限公司以19660万元价格摘得，折合楼面价约1769元/㎡。

图2-11 P（2022）38号地块位置示意图，仅供参考

（8）P（2022）39号

P（2022）39号地块位于伍家岗区城东大道与同强路交会处东侧，土地出让面积70168.84平方米，规划为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、商业用地。地块规划容积率不大于2.0，建筑密度不大于28%，绿地率不小于30%，建筑面积约14.03万方。11月24日，地块被宜昌市国璟置业有限公司以35610万元价格摘得，折合楼面价约2537元/㎡。

图2-12 P（2022）39号地块位置示意图，仅供参考

（9）P（2022）41号

P（2022）41号地块位于高新区青岛路与大连路交会处东南侧，即华强地块，土地出让面积114695.17平方米，规划为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、商业用地、幼儿园用地。地块规划容积率不大于2.0，建筑密度不大于22%，绿地率不小于30%，建筑面积约22.94万方。11月24日，地块被宜昌高新投资开发有限公司以87130万元价格摘得，折合楼面价约3798元/㎡。

图2-13 P（2022）41号地块位置示意图，仅供参考

（10）P（2022）42号

P（2022）42号地块位于猇亭区张家湾路与古老背路交会处北侧，土地出让面积139998.37平方米，规划为城镇住宅用地、商业用地、教育用地。地块规划A、B、C地块容积率均不大于2.0，建筑面积约28.00万方。11月24日，地块被湖北泰盛化工有限公司以12470万元价格摘得，折合楼面价约445元/㎡。资料显示，该地块将建设保障性租赁住房。

图2-14 P（2022）42号地块位置示意图，仅供参考

（11）P（2022）43号

P（2022）43号地块位于伍家岗区东山大道与东站二路交会处西侧，土地出让面积34613.64平方米，规划为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、商业用地、中小学用地。地块规划A、B两个地块，其中A地块容积率不大于2.0，建筑密度不大于28%，绿地率不小于30%；B地块容积率不大于0.8，建筑密度不大于40%，绿地率不小于30%。11月29日，地块被宜昌市国裕置业有限公司以8930万元价格摘得，折合楼面价约1795元/㎡。

图2-15 P（2022）43号地块位置示意图，仅供参考

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截至2022年3月底，全市城镇新增就业28841人，比上年同期增长40%；城镇失业人员再就业12001人，比上年同期增长51%；就业困难人员就业5121人，比上年同期增长6.5%。

　　截至2022年6月底，全市城镇新增就业52159人，比2022年第一季度增长81%，与上年同期持平；城镇失业人员再就业22553人，比2022年第一季度增长88%，比上年同期增长19%；就业困难人员就业8587人，比2022年第一季度增长68%，比上年同期增长2.9%。

　　截至2022年9月底，全市城镇新增就业90418人，比2022年第二季度增长73.4%，比上年同期增长25.5%；城镇失业人员再就业33479人，比2022年第二季度增长48%，比上年同期增长6.7%；就业困难人员就业12439人，比2022年第二季度增长45%，比上年同期下降16.7%。