你好,我是宜昌楼叔。楼叔是个爱唠嗑的热心人,以个人观点、分析与判断,聊聊宜昌地产。
“宜昌北站选址落定!买房的朋友,抓紧时间上车!”
最近几天,楼叔的朋友圈被宜昌北站的消息刷爆了,尤其是那些夷陵区各大楼盘的置业顾问。他们似乎经过统一的培训,说辞出奇一致,其实,他们拥有一套共同的底层逻辑:
宜昌北站,将成为下一个房价增长点!
自从“沿江高铁汉宜段线路基本敲定,将新建宜昌北站”这条消息官宣,不仅是引起了宜昌地产一线工作人员的极大关注,甚至夸大一点可以说是全民讨论。
楼叔身边的朋友,无论是地产行业的还是非地产行业的,对于北站将拉动周边房价、投资北站周边房子等话题成了他们喜闻乐见的一件事情,并且乐此不疲,似乎发现了一座金矿,人生即将走上巅峰。
为什么,我们如此关心高铁对房价的影响?高铁对房价的推动作用重要吗?宜昌北站,真能成为下一个房价增长点?
其实,高铁影响房价的机制,可以从两方面分析:一是对人口流动的影响,二是对资本流动的影响。
人口流动创造了消费需求,激发城市潜力;而资本流动带来的是商业贸易,创造工作机会,两者相互促进城市经济的发展,拉动城市房价。这就是高铁对城市房价影响的底层逻辑。
所以,不要简单认为宜昌北站将只是改变龙泉的经济和房价,而是改变整个宜昌。
这就好比宜昌东站,率先推动了伍家区的发展,然后一如一颗石子丢进平静的水面,荡起层层涟漪,逐一向外扩散影响,助推整个宜昌的经济发展。
楼叔今天就从人口和资本这两方面简单唠叨唠叨,希望起到抛砖引玉的作用,供大家参考。
01. 宜昌北站“分量”很足
首先,我们先来看看宜昌北站的规划。
沿江高铁,起自上海,经过江苏、安徽、湖北、重庆和四川,全长约1800多公里,新建线路约1500公里,设计时速350公里。
沿江高铁武汉至宜昌段铁路起于汉口火车站,止于宜昌北站。全长289公里,其中新建272公里,铁路等级为高速铁路,正线数目为双线,设计速度350km/h。铁路沿线新建汉川东站、天门北站、钟祥南站、荆门西站、当阳西站、宜昌北站。
据悉,宜昌北站位于夷陵区龙泉镇北侧2公里,建筑面积将达15000平方米,按5台11线规模进行规划。它是武天荆高铁、襄常高铁、宜昌郑万高铁联络线、渝宜高铁的交汇车站,也是沿江高铁的重要节点。
而宜昌东站,建筑面积约2.3万平方米,站台规模为5站台9线。两者对比,宜昌北站“分量”其实很足。
02. 虹吸效应将会更加突出
分析高铁对一座城市的人口流动影响,不得不提“虹吸效应”这个概念。
简单说就是核心城市、中心城市、大城市、具有优势地位的城市,能够将周边城市、中小城市和小城镇的资源要素吸引过来。
中国有句老话:人往高处走,水往低处流。
高铁路网的扩建,具有优势地位城市的虹吸效应将会更加突出。而能级较低的城市,则会加速流失人口。
例如,武汉,作为高铁枢纽的存在,通过高铁网络将触角延伸到整个省域,其他城市与武汉之间的互动更加频密,大量人口将会加剧向武汉聚集。
截至2018年底,武汉常住人口首次突破1100万人。武汉的常住人口增加量高于北京上海。武汉是年轻人净流入数量最高的中国城市之一。
虽然湖北拥有武汉这么一个“高富帅”强二线城市,“疯狂”吸引着其他城市的人口,但宜昌自身魅力也不差,凭借自身条件,实现了人口稳步增长。
楼叔在《凉凉?谁动了宜昌的房价……》文章中介绍过:2018年宜昌市常住人口达413.59万人,超过户籍人口21.72万人,宜昌成为中西部地市级城市中少有的人口净流入城市。
(数据来源于湖北省统计局官网)
为什么?简单分析一下。
首先,因为宜昌至武汉的高铁通勤时间约两小时,不可能像北京与燕郊,上海与昆山,广州与佛山,深圳与东莞等,成为武汉的城市生活圈之一。
其次,宜昌作为省域副中心城市,2018年GDP达4064亿元,仅次于武汉,几乎与襄阳持平,是一个经济比较发达的地方。
最后,宜昌周边临近城市,例如荆门、荆州、恩施等,其经济规模和发展潜力都无法和宜昌相比,也就不存在吸引宜昌的人口。
相反,随着宜昌北站的落地,联动宜昌东站,两站并立,交通能级翻倍,缩短了城市与城市之间的空间距离,将会促进外来人口流进宜昌。
总之:宜昌北站,将突出宜昌虹吸效应的作用。
03. 重塑城市产业格局
聊完高铁对城市的人口流动影响,楼叔再来聊聊高铁对资本流动的影响。
俗话说得好:“要想富,先修路。”
东西出的去,也进的来,这才是一个正常商业贸易的行为。有买有卖,各取所需,共同发展。
当一座城市成为“孤岛”时,发展也会滞后,与外界加强联系才是成为推动城市前进的重要因素。
而“高铁”这条路,不仅打破了城市原有的基础交通、物流运输等格局,还带动了生产要素和资源的重新配置,进而引导相关产业重新布局、整合。
换句话说,从“交通圈”过渡到“经济圈”。
最明显的特征就是,产业转移——沿海城市地贵人贵,部分产业将向交通发达的中西部城市转移。
宜昌就是长三角、珠三角地区产业转移中心。因其交通发达,能源充足,人才储备丰富,营商环境优良,深受企业欢迎,例如腾讯、比亚迪、广汽传祺、中国南玻、湖北三宁、顺丰速运、京东物流等。
这些产业进驻,带来的是资金流、信息流、货物流,一是助推了宜昌传统产业升级;二是促进了创新经济发展,包括装备制造、新材料、生物医药、电子信息等;三是强化了旅游经济,全面推动宜昌城市经济的发展。
另外,沿江高铁是长江经济带综合大通道的重要组成部分,是与京沪高铁、京广高铁具有同等战略地位战略大通道和经济大动脉。
对于加强东、中、西三大经济板块的交流与合作,促进沿线城市生产要素的流通,加快长江经济带经济发展,具有重要的战略意义。
拥有三峡大坝和葛洲坝两大“护城河”,又是国家物流枢纽的宜昌,楼叔心想,她定会抓住“沿江高铁”的机遇,得到进一步发展。
04. 高铁搭台,宜昌唱戏
最后,楼叔想说,宜昌北站,对于宜昌城市经济发展而言,不至于是雪中送炭,但也不仅仅是锦上添花。
当然,宜昌城市的发展需要时间的考验,并不只是依靠高铁支撑,高铁只是一个机会。
“高铁搭台,宜昌唱戏”,宜昌北站一如宜昌东站,将是宜昌的宠儿,开发商的宠儿……如何唱好这台戏,我们就静候主角登场。
至于宜昌北站对房价究竟有着什么影响,其实可以对标宜昌东站,肯定是有促进作用的。影响有多大有多深,现在盖棺定论还为时过早。
本文章仅代表楼叔个人观点
你认为宜昌北站,将是下一个房价增长点吗?
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