1月宜昌楼市白皮书,西坝-平湖片区发展规划出炉

第一章 宜昌地产环境

一、宜昌地产环境

1、宜昌延长2万元个人购房补贴至2023年12月31日

1月中旬，经市政府常务会议审议通过，为进一步支持居民合理住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，宜昌市2万元个人购房补贴政策实施时间延长至2023年12月31日。

2、宜昌二孩及以上家庭购房住房公积金贷款额度提高，最高可贷84万

1月28日宜昌住房公积金中心发布《关于调整全市公积金使用政策的通知》，宜昌户籍按政策生育二孩及以上家庭购买住房的，可按现有最高额度（60万元）的1.4倍申请公积金贷款，且不超过房屋总价的规定比例，同时不超过住房公积金贷款最高额度的1.4倍。缴存职工购买二手房申请公积金贷款，如房屋产权暂时无法过户，可以选择与宜昌住房公积金中心合作的担保公司提供担保，贷款审批通过后，宜昌住房公积金中心在取得担保公司出具的《担保承诺函》后发放贷款，房屋出售方、借款人按照与担保公司相关协议约定，及时办理房屋产权转移及抵押登记手续。

3、《宜昌西坝、平湖片区总体发展规划》发布批前公示

规划范围

规划范围为下牢溪、三峡大道、朝阳路、沙河路、夜明珠路、石子岭路、三江航道、长江围合区域，包括西坝岛、平湖半岛和平湖湾区三个部分，总面积16.13平方公里。其中平湖半岛3.36平方公里，核心设计区1.36平方公里；平湖湾区4.94平方公里，核心设计区0.16平方公里；西坝岛2.42平方公里，核心设计区1.22平方公里。

图1-1 西坝-平湖片区发展规划范围图（批前公示）

规划愿景

贯彻长江大保护践行绿色发展的新样板；

引领未来产业和城市功能提升的新引擎；

统领一江两岸城市核心景观的新名片；

彰显文化魅力的世界级旅游目的地。

功能定位

立足国际视野，高标准规划平湖半岛国际交往中心；

履行国家使命，建设长江三峡国家文化公园核心大湾区；

彰显宜昌韵味，打造西坝不夜岛区域性文旅消费中心。

空间结构

规划形成“双环串联，三核共生，多廊辐射”的空间结构：

双环：由长江环岛保护环和滨水生态环组成的蓝绿双环；

三核：平湖半岛国际交往核、平湖湾区旅游服务核、西坝岛文化创意核；

多廊：包含黄柏河绿楔、沙河绿楔、绵阳山绿楔等多条城市绿廊。

图1-2 西坝-平湖片区发展空间结构规划图（批前公示）

用地布局

规划总面积16.13平方公里。其中建设用地8.84平方公里，占比54.8%。非建设用地7.29平方公里，占比45.2%。

图1-3 西坝-平湖片区发展土地利用规划图（批前公示）

总平面布局

结合城市总体环境景观设计，在平湖半岛、平湖湾区、西坝岛上布局康养度假、会议交往、水上运动、长江文化公园、旅游集散、商业配套、生活配套、文化创意、艺术创意、配套服务十大功能体系。

图1-4 西坝-平湖片区发展规划平面布局图（批前公示）

交通总体组织

规划打造“开放式”骨架路网，剥离过境交通，解决“蜂腰”交通瓶颈，形成“六横三纵”内外通达的主干路网体系。按照“建筑配建为主、路外为辅、路内补充”的原则，以“分散小型化”的方式布局路外公共停车场11处。远期将西坝岛打造为以定期巴士、微型交通方式和步行为主的“无车岛”。

生态结构

通过梳理自然生态本底，统筹山、水、林、田、湖、草、岛、岸等资源，融合半山半城的生态景观特质，串联城市发展骨架，利用公园、绿廊向周边区域渗透，营造生态微景观，新增及提升生态湿地岸线超过6公里。

滨水空间结构

本规划结合两岛一湾区的地形与生态优势，根据不同的岸线环境打造多样化滨水空间。在三江航道活化利用现状堤坝；在平湖半岛及西坝西岸形成三级岸线组成的自然缓坡；陡坡地段加固护坡；硬质工业缓坡地段则恢复滩涂湿地景观，建设绿色基础设施。

平湖半岛详细设计

平湖半岛：三峡国际旅游岛，总面积约3.36平方公里，核心设计区1.36平方公里。方案侧重体现城市国际旅游交往功能，发挥带动旅游产业整体提升的作用，主要布局会议会展、康养度假、长江文化等功能（规划有大剧院音乐厅），致力于打造成国际化的高端国际交往中心。

图1-5 平湖半岛详细设计总平面图（批前公示）

平湖湾区详细设计

平湖湾区：旅游服务中心，总面积约4.94平方公里，核心设计区0.16平方公里。方案侧重体现其城市旅游服务功能，发挥配套服务作用，主要布局旅游集散、产业配套、生活配套等功能（在建宜昌三峡国际游轮中心），致力于打造成区域性旅游服务中心。

图1-6 平湖湾区详细设计总平面图（批前公示）

西坝岛详细设计

西坝岛：长江魅力不夜岛，面积约2.42平方公里，核心设计区1.22平方公里。方案侧重体现城市文化创意功能，发挥承载新经济、新业态的作用，主要布局文化艺术、创意设计、配套服务等功能（规划有美术馆），致力于打造成彰显宜昌韵味、体验本土活力的年轻人向往的潮玩圣地。

图1-7 西坝岛详细设计总平面图（批前公示）

开发时序

规划近远期结合，考虑分期实施。其中，一期优先开发平湖半岛南部及下西坝，打造核心引领功能及大剧院、美术馆等引领性项目；二期优先开发船厂片及平湖半岛中部，逐步丰富区域功能业态；三期为远期新增储备用地，结合开发情况适时启动。



图1-8 西坝-平湖片区发展规划开发时序图（批前公示）

二、项目动态新闻

1、巴山金谷首期规划公示

1月中旬，宜昌市自然资源和规划局伍家岗分局发布《关于合益路与桔乡路交会处北侧居住项目规划设计方案批前公示公告》。宜昌坤鹏置业发展有限公司建设的合益路与桔乡路交会处北侧居住项目，位于宜昌市伍家岗区合益路与桔乡路交会处北侧。项目主要设置13栋高层住宅、5栋小高层、18栋低层住宅、1栋3层9班幼儿园。



图1-9 巴山金谷首期夷凤苑A区、B区鸟瞰效果图（批前公示）

据爱企查网站公布的信息，宜昌坤鹏置业发展有限公司是湖北交投宜昌城市发展有限公司的全资子公司。湖北交投开发的宜昌巴山金谷文化旅游度假区项目总面积约7647亩，总投资135亿元，已经纳入宜昌市建设世界旅游名城五年行动重点项目清单。项目以巴楚文化为主题，通过建设三大核心景区，形成文化+旅游+生态+康养四位一体发展格局。已公开的项目是湖北交投7000余亩的巴山金谷首期项目，即夷凤苑A区、B区。



图1-10 巴山金谷土地利用规划图

2、长江中心围挡出街，项目规划首次曝光

春节期间，宜昌市灯会在滨江公园和平广场举行，对面长江中心项目围挡已出街，项目规划首次曝光。2022年8月，西部投资集团旗下湖北宜缤实业有限公司摘得宜昌P（2022）21号宗地。该地块位于伍家岗区沿江大道与胜利二路交汇处，地处宜昌中心城区“九码头片区”，毗邻伍家岗万达广场、宜昌市中心医院、三峡游客中心等，周边交通便利、配套齐全，是宜昌中心城区的门户项目。项目总建筑面积约为35万方，成交总价约12亿元，折合楼面价约为4466元/平方米。整体出让面积为约7.7万方，出让用途为城镇住宅、城镇社区服务设施、商业、商务金融、教育用地。


图1-11  长江中心围挡实景图

图1-12  长江中心围挡实景图

3、平湖PARK商业中心项目开工

1月31日，西陵区举行2023年一季度重大项目暨平湖PARK商业中心项目开工活动。平湖PARK商业中心项目由西陵城发集团子公司宜昌开元置业有限公司投资开发建设，位于明珠路西北侧临黄柏河区域，长江三峡游轮中心以东，计划总投资5亿元。项目总用地面积31.5亩，总建筑面积约5万平方米。主要建设公园式购物中心、时尚商业街、国际酒店、公园广场、景观及配套设施，建成集办公、商业、自然环境、文化艺术和社交体验组合业态于一体的新型城市综合体。项目建成后将成为宜昌首个公园式主题商业，用全新的公园场景重新定义消费体验。



图1-13  平湖PARK商业中心鸟瞰效果图

4、商校青年安居项目开工

商校青年安居项目由宜昌一方安居租赁有限公司投资新建，位于育才路与得胜街交汇处，计划总投资3.3亿元。项目总建设用地面积约18亩，总建筑面积4.4万平方米。其中，住宅建筑3.1万平方米，商业及配套设施0.2万平方米。主要建设内容包括2栋17层和1栋26层高层住宅建筑，1栋2层配套商业。



图1-14  商校青年安居项目鸟瞰效果图

5、宜昌与三峡集团、浙富控股携手，拟共同建设宜昌水电高端制造产业园项目

1月7日，宜昌招商引资再传捷报：在浙江省杭州市桐庐县，市政府、三峡集团、浙富控股签署战略合作框架协议，拟共同建设宜昌水电高端制造产业园项目。据悉，宜昌水电高端制造产业园定位为先进抽水蓄能机组成套制造基地、水电站备品备件生产基地及清洁能源先进装备研发试制基地，主要生产抽水蓄能机组成套设备、传统水电机组核心部件及先进清洁能源装备。

三、棚改、旧改、城市更新

1、宜昌喜提“加梯”大礼！奖补10万元延至2025年底

日前，宜昌市住建局、市财政局、市自然资源和规划局联合发布《关于进一步推进既有住宅加装电梯工作的通知》，自2023年1月9日起，为市民送上“加梯大礼”——对10万元财政奖补截止时间从2023年底延长到2025年底等政策进行优化调整，加快推进既有住宅加装电梯工作。同时，结合《宜昌市城区老旧小区改造以奖代补资金使用管理暂行办法（试行）》，对宜昌市城区完成既有住宅加装电梯（以移交项目竣工验收档案并取得特种设备使用登记为准）的社区给予每部2000元的奖励。

2、伍家岗区发布1则土地征收补偿安置公告，1宗土地征收预公告

1月，伍家岗区发布土地征收补偿安置公告 〔2022〕第13号，征收范围位于伍家岗区伍家乡共同村，征收面积共计1143平方米，其中农用地196平方米、建筑用地947平方米。1月，伍家岗区发布土地征收预公告 〔2022〕第17号，征收范围位于伍家岗区伍家乡旭光村，征收面积共计9690平方米，其中农用地7937平方米、建筑用地1753平方米。

四、产业城建配套

1、三峡游客服务中心改造升级

宜昌长江三峡旅游客运有限公司宜昌三峡游客服务中心改造升级项目位于宜昌市伍家岗区沿江大道142号（原三峡游客中心），项目总用地面积为23621.16㎡（合35.47亩）。本次主要对主楼，副楼（包含塔楼）和车检综合楼外立面效果及屋面进行升级改造，局部增加功能用房。

图1-15  三峡游客服务中心改造鸟瞰效果图（批前公示）

2、湖北交通文化展示中心设计方案公示

宜昌市交通运输局申请在宜昌市伍家岗区三峡大道与桔城路交汇处（原宜黄高速伍家岗互通）建设宜黄高速纪念碑治危提质工程（湖北交通文化展示中心），修建配套建筑1处。

图1-16 湖北交通文化展示中心设计效果图（批前公示）

3、点军将建宜昌科创中心及配套设施，位于将军路与江南二路交会处

宜昌高投城市发展建设有限公司点军区将军路与江南二路交会处西侧商业、商务金融、文化项目（宜昌科创中心及配套设施建设项目）。项目总用地面积约19万方，总建筑面积约23万方，配套建设1837个停车位（其中地上车位307个，地下车位1530个，配充电车位283个）。

图1-17 宜昌科创中心及配套设施鸟瞰效果图（批前公示）

4、鸦猇高速峡州大道互通首片箱梁架设

1月6号上午9时30分，架梁机缓缓地将一片长25米、重76.5吨的预制箱梁架设到指定位置，鸦猇高速峡州大道互通首片梁架设完成。据了解，鸦猇高速峡州大道互通工程位于我市中心城区和东部未来城之间，是宜昌市东向出城的新通道，将新建高速收费站1座、联络道路长约1.8千米、互通立交2座等。截至目前，全线的土石方完成85%，桥梁桩基完成80%，下部结构完成20%，预计今年底具备通车条件。

图1-18 鸦猇高速公路效果图

第二章 宜昌整体市场环境

一、宜昌城区整体动态

1、整体数据统计说明

本段为宜昌新房市场整体数据情况，成交数据（套数）不含安置房、安置房转商品房成交数据。本段涉及房价部分数据来源于市场调查，房价部分不包含安置房、安置房转商品房价格。本段市场数据（成交套数、房价）为住宅物业数据，不包含商铺、车位等非住宅物业。本段成交数据统计周期为1月1日-1月31日，数据有3-4个小时误差，但总体误差在合理范围内。
2、宜昌楼市白皮书片区划分

西陵主城区围合范围：港窑路-东山大道-体育场路-北苑桥-黄河路口-平湖半岛-西坝-沿江大道；东山片区围合范围：东山大道-港窑路-峡州大道-发展大道-城东大道-东山村-体育场路；唐家湾片区围合范围：石板村、唐家湾村、沙河片区、西陵经济开发区；城东片区围合范围：港窑路-黑虎山村-峡州大道-李家台村-东艳路-东山大道；东站片区围合范围：李家台村-东艳路-东山大道-宜古路-龙盘湖-黄家岗-峡州大道；伍家滨江片区围合范围：沿江大道-伍家岗/西陵边界-东山大道-宜古路；点军片区围合范围：点军区全境；小溪塔主城区围合范围：夷陵客运站-童家湾-明珠路三岔口-黄河路口-南津关村-潘家河-许家河；东城片区围合范围：夷陵客运站-谭家塝-焉家河村-小鸦路-岔口坳-峡州大道-发展大道；猇亭片区围合范围：猇亭区全境
3、房价细分地图

图2-1 宜昌城区热门板块房价地图
4、城区整体成交情况

据橙子智库统计，2023年1月，宜昌市城区主要在售商品房（统计数据不包含安置房、车位、商业、写字楼，包含公寓）共成交653套、7.11万方。农历春节期间向来是楼市网签低点。

从购房片区来看，城东片区1月以184套登顶最受欢迎的置业片区。销售套数同样过百的另外一个片区是东山片区，其中还有大部分网签来自于恒大林溪郡的延迟网签。此外，1月，东城片区、东站片区、小溪塔主城区、点军片区、伍家滨江片区、西陵主城区、唐家湾片区、猇亭片区网签量均未过百。唐家湾片区、猇亭片区网签数量10套以内。

表2-1 2023年1月宜昌城区各片区主要在售新建商品房成交数据

从物业类别来看，2023年1月宜昌城区新建商品住宅成交526套；公寓成交127套。城东片区是公寓项目成交的主要区域。

表2-2 2023年1月宜昌城区各片区主要在售住宅、公寓成交数据

据橙子智库统计，1月成交的526套新建商品房住宅产品中，11层及以下低密产品成交212套，占比14.46%。其中别墅类产品54套，占比3.68%。

526套新建商品房住宅产品中，90平方米以内的小户型仅15套，90-140平方米主流户型销售408套，140平方米以上户型销售103套。

2023年1月，宜昌城区成交二手房668套。

5、城区成交热图

图2-2 宜昌城区热门板块成交地图

6、城区整体成交TOP10

（1）在售热点商品房住宅网签TOP10

据橙子智库统计，2023年1月宜昌城区在售热点商品房住宅网签TOP10楼盘分别为兴润·兴悦府、银河·东湖雅居、万科·宜翠锦城、荣盛·锦绣观邸、碧桂园·凤凰城、城发·时代印、联投·玖玺台、宜昌城市旅游客厅、碧桂园·云廷和朗月半岛（注：网签套数最高的恒大林溪郡不是当期热销产品已剔除）。

表2-3 2023年1月宜昌城区在售热点商品房住宅销售TOP10

农历春节是每年楼市网签低谷，2023年1月整体网签量均不理想。不过，网签前10楼盘销量仍占据市场的39.73%。

在改善性需求住房中，这3个楼盘最受欢迎。

表2-4 2023年1月宜昌城区改善住房销售TOP3

从片区来看，2023年1月西陵主城区销冠楼盘为大家·晴川明月；唐家湾片区销冠楼盘为金科·云玺台；东山片区销冠楼盘为万科·宜翠锦城（注：片区内网签量比较大的恒大林溪郡属于延迟签约已剔除）；东城片区销冠楼盘为银河·东湖雅居；小溪塔主城区销冠楼盘为荣盛·锦绣观邸；城东片区销冠楼盘为兴润·兴悦府；东站片区销冠楼盘为碧桂园·凤凰城；伍家滨江片区销冠楼盘为城发·时代印；点军片区销冠楼盘为城发·樾山；猇亭片区销冠楼盘为锦昌·春风十里。

表2-5 2023年1月宜昌城区各片区在售热点商品房住宅销售TOP3

（2）在售热点公寓网签TOP5

据橙子智库统计，2023年1月宜昌城区在售热点公寓网签TOP5楼盘分别为长江广场、中建宜昌之星·滨江广场、鹏顺·城市之光、鸿坤·花语墅和兴发广场·领寓。

表2-6 2023年1月宜昌城区在售公寓销售TOP5

7、宜昌城区在售新房销售情况分析

据橙子智库统计，1月份参与成交统计共67个楼盘，尾盘及周边项目共30个，占比44.78%。这些尾盘及周边项目共销售205套，销量占整个市场的38.97%。67个楼盘，平均每个楼盘成交8套左右。除去30个尾盘及周边项目后，城区主要在售楼盘平均成交9套左右。

67个楼盘中，成交量50套以上的楼盘1个（为延迟签约尾盘项目），占比1.49%。这个楼盘销量占整个市场的16.16%。

图2-3 宜昌城区1月在售新房销售情况分析

成交量30-49套的楼盘有1个，占比1.49%。这个楼盘销量占整个市场的7.98%。

成交量10-29套的楼盘有16个（含4个尾盘），占比23.88%。这16个楼盘销量占整个市场的48.67%。

成交量不到10套的楼盘49个（含25个尾盘及周边项目），占比73.13%。这49个楼盘销量占整个市场的37.31%。

二、土地市场动态

1、土地供应情况

据橙子智库统计，2023年1月，宜昌城区供应土地6宗，土地出让面积368232.55平方米，土地起始出让金额5526万元。环比2022年12月，土地供应数量、面积、金额均有所下降，降幅分别为60.00%、17.47%和89.05%。

从土地用途来看，1月供应的6宗土地均为工业类用地。

表2-7  2023年1月宜昌城区土地供应明细·土地用途（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）

从土地供应区域来看，1月供应的6宗土地全部位于高新区。

表2-8 2023年1月宜昌城区土地供应明细·区域（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）

1月6宗地块全部为挂牌出让。

2、土地成交情况（招、挂、拍）

据橙子智库统计，2023年1月，宜昌城区完成土地交易13宗，土地成交面积372769.16平方米，土地成交金额4948.37万元。环比2022年12月，土地成交数量上涨62.50%；面积、金额全部下降，降幅分别为53.83%、98.66%。

从土地用途来看，1月成交以工业类地块为主，其中：工业类用地12宗，土地成交面积370129.39平方米，土地成交金额4808.37万元；其他类用地1宗，土地成交面积2639.77平方米，土地成交金额140万元。

表2-9 2023年1月宜昌城区土地成交明细·土地用途（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）

从土地成交区域来看，1月仅夷陵区、高新区、猇亭区有土地成交，其中夷陵区10宗，土地成交面积240215.65平方米，土地成交金额2724.37万元；高新区2宗，土地成交面积123743.9平方米，土地成交金额1957万元；猇亭区1宗，土地成交面积8809.61平方米，土地成交金额267万元。

表2-10 2023年1月宜昌城区土地成交明细·区域（数据来源：宜昌市自然资源和规划局）

从整体来看，1月成交的13宗地块中，6宗为拍卖成交，7宗为挂牌成交，整体溢价率为0%。

3、土地成交情况（招、挂、拍）

据橙子智库统计，2023年1月，宜昌市城区通过划拨、协议成交的方式完成土地交易5宗，土地成交面积431507.71平方米，土地出让金额3794.82万元。这些土地中，包含公共设施用地、城镇村道路用地和交通服务场站用地。

三、短期市场供给

1、新增项目预售

2023年1月，宜昌城区（不含夷陵区）共批准预售证3件，新增预售面积65202.49平方米（其中，新增住宅预售面积40130.89平方米，非住宅预售面积25071.6平方米）。

按区域来看，1月东站片区批准预售证1件，新增预售面积28243.75平方米（其中新增住宅预售面积27799.16平方米，非住宅预售面积444.59平方米）；东山片区批准预售证1件，新增预售面积24627.01平方米（全部为非住宅预售面积）；点军片区批准预售证1件，新增预售面积12331.73平方米。

2、新开盘楼盘汇总

(略）

四、项目营销动态

1、重点营销活动

表2-11 2023年1月宜昌楼市重点营销活动汇总

2、待入市新项目

表2-12 宜昌城区待入市新盘一览

3、最新报价

表2-13 2023年1月项目报价

(由于公众号文章篇幅有限，本文为删节版白皮书，可添加小楼微信[penney2284]获取PDF版楼市白皮书）

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