【白皮书】连开10盘 均价破7000 宜昌楼市上演房源争夺战

说明：本报告为删节版，完整版请登录宜昌合家网查看。同时宜昌合家网11月5日看房团当天，参加看房团的网友可免费获赠一份印刷版《2017年10月宜昌楼市白皮书》。本文较长，预计阅读将花30分钟以上。

第一部分：楼市风向

1. 社科院报告：预计未来一年房价以稳中有降为主

社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组26日发布一份报告称，本轮房价回升小周期接近尾声，多数城市房价已趋于平稳，预计未来一年房价以稳中有降为主。

分析认为，十九大对住房市场的定位更加科学，关于长效机制框架的表述也更为明确，政策制度环境已经不支持针对房价的投机炒作。过去一年半，多数城市经历了一波的房价快速上涨，房价“相对洼地”基本消失，短期内住房市场不存在大起大落的经济基础。首套房贷利率上浮，市场实际利率居高不下，房价快速上涨的金融条件也不具备。

——《社科院》

2. 国家统计局：9月份一线城市房价下降 二三线城市涨幅回落

国家统计局23日发布数据，初步测算，9月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。

数据显示，9月份，二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同；二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。

——《国家统计局》

3. 成都楼市新政：到2022年底 全城只卖成品房！

10月17日，凤凰房产成都站监控到，成都市政府突发新政：到2022年底，全城只卖成品房！

——《和讯房产》

4. 宁夏出台房产税实施细则 自2018年1月1日起执行

根据《细则》，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳的，税率为1.2%；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。此外，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

——《人民网房产》

5. 发改委住建部：将严查商品房捂盘惜售、炒房卖号等行为

国家发改委、住房城乡建设部联合发出通知，部署从2017年10月30日至11月30日在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查，检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构，对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店商品房销售价格行为进行检查。

——《人民网房产》

6. 调控政策持续加码 楼市热度转向三四线城市

有专家指出，虽然大部分三四线城市还未受到调控影响，但是不排除调控出现在三四线城市的可能。从现在的状况看，三四线城市由于人口的净流出以及经济发展水平有限等因素，本地人口的购买力相对较弱。同时，三四线城市去库存在上半年的调控下已基本完成。因此，三四线城市的楼市消费多为以下几种情况：第一，由一二线外溢的购房人群所带来；第二，源自城镇化的农村人口进城和外出务工人员返乡置业而产生的需求。将来，三四线城市的本地人口甚至会产生拥有多套房的情况，根本就没有购房需求。而目前的购房需求透支严重，未来恐难有接盘者。

再者，由于三四线城市的购房者多为在一二线城市工作的人员或者是返乡置业的外出务工人员，所以三四线城市的许多房屋平时无人居住，空置率较高。

综上所述，三四线城市的楼市泡沫已经非常严重。房屋空置率较高、购房者门槛被抬高、人口流失导致购房需求流失……种种迹象表明，三四线楼市的风险要大于机会。因此，购房者需要更加谨慎，否则便可能“高位站岗”、面临窘境。

——《凤凰网房产》

7.  【重磅】湖北出现首个限售城市---襄阳

昨日，襄阳发布楼市新政，明确市区范围内（含襄州区）新购买的新建商品住房和二手住房房，须满两年后才能上市交易。襄阳也成为湖北首个限售的城市！

——《襄阳市房管局》

第二部分：宜昌楼市动态

一、宜昌房价地图

二、宜昌项目动态

1.沙河片区建一环七景形成水岸都市

宜昌沙河综合开发PPP项目范围由峡洲大道、渭河路、三峡快速路、黄河路、云林路、夜明珠路、朝阳路和山城路环抱而成，面积共计约4.5平方公里。除了治理水环境，沙河片区还将实施综合改造。宜昌中交投资开发有限公司有关负责人赵罡告诉记者，沙河片区将实行三大功能区合理划分，形成水岸都市。临港复合功能区，带来丰富的商业、文化、观光和休闲体验；综合服务区，依托沙港绿心，建设星级酒店，发展创业社区，培育都市生活；康养生态区，望山见水，蓝绿交织，自然景观与人文精神融合。

2.F21青年天地项目动工

位于发展大道F21青年天地项目已动工，项目为两栋LOFT公寓。

三、宜昌楼盘动态

1.宜昌10月开盘项目

2017年10月共有10个楼盘开盘加推，分别是位于伍家岗区域的宜昌国际广场、中建宜昌之星、宏信依山郡三期、山水华庭七期、清江月亮湾，位于西陵区的保利时代、宜昌天玺、美岸观邸，以及位于点军区的城投地产·智禧湾、碧桂园御园二期，共推出2646套房源，其中宜昌国际广场推出168套房源，中建宜昌之星推出412套房源，宏信依山郡三期推出72套房源，山水华庭七期推出240套房源，清江月亮湾推出227套房源，保利时代推出256套房源，天玺推出240套房源，美岸观邸推出254套房源，城投地产·智禧湾推出403套房源，碧桂园御园二期推出374套房源。

项目	楼栋		合计	备案价
宜昌国际广场		168	168	14794
中建宜昌之星	C块地8号楼	248	412	-
	C块地15号楼	164		11623
宏信依山郡三期	17号楼	24	72	8761
	18号楼	48		8805
山水华庭七期	24号楼	240	240	7937
清江月亮湾	3号楼	64	227	11575
	4号楼	32		-
	19号楼	131		6571
保利时代	15号楼	256	256	7495
宜昌天玺	三期35号楼	110	240	8873
	三期36号楼	130		8861
美岸观邸	2号3号楼	254	254	-
城投地产·智禧湾	3号、S号楼	147	403	-
	4号楼	196		-
	Y3号楼	24		-
	Y6号楼	12		-
	Y9号楼	12		-
	Y12号楼	12		-
碧桂园御园二期	25号楼	72	374	8574
	24号楼	136		7951
	23号楼	94		7518
	22号楼	72		8101

2.宜昌10月热门楼盘报价

项目	9月报价	10月报价	涨跌幅
宜昌天玺	-	9100	-
宜昌国际广场	-	15000	-
北大资源颐和雅郡	-	7900	-
保利时代	7800	7800	0.00%
中建宜昌之星	10000	13000	30%
恒大山水城	7800	7800	0.00%
江畔大地	9850	9850	0.00%
均瑶·御景天地	6000	6000	0.00%
半山云庭	5800	6200	6.90%
新华广场	7200	-	-
华鹏梧桐邑七贤台	8300	8300	0.00%
花径美邻	5800	6000	3.40%
梅香溪岸	-	5500	-
弘洋拉菲小镇	6100	6100	0.00%
宜昌碧桂园豪庭	-	8600	-
美岸观邸	-	15000	-
凡尔赛花园	6800	6800	0.00%
城中半岛	8500	8500	0.00%
清江月亮湾	-	6800	-

3.待入市纯新项目

待入市项目	开发商	位置	目前状态
恒大名都	恒大地产	郭家湾	项目筹备中
阳光公馆	弘仁置业	伍家岗区八一路与伍萌路交汇处	VIP诚意登记中
万豪公园里	国润地产	伍家岗区八一路与柏临河路交汇处	购房优惠全面升级，一万抵三万 钜惠宜昌
弘洋·新都汇	弘洋地产	宜昌市夷陵区发展大道东侧	项目筹备中
星光天地	邦达置业	西陵区胜利四路与夷陵大道交会处	营销中心即将开放
保利林语溪	保利地产	发展大道优抚医院西侧	项目施工中
弘洋卢浮公馆	弘洋地产	宜昌市汕头路与青岛路交汇处	营销中心已开放
融创东站项目	融创	宜昌市伍家岗东站片区	项目筹备中

第三部分：宜昌商品房成交数据

在全国热点城市实施新一轮调控一年来，一二线城市楼市步入震荡式降温通道。热点城市新房市场成交量大幅下降，二手房市价普遍下跌。在此背景下，热点强三线城市成为新的开发热土。10月份，宜昌经历了一波惊心动魄的土拍，包括万科、融创、中梁等全国性大中型品牌开发商纷纷参与竞拍，楼面价被一次次刷新。

在新房市场，10月迎来前所未有的推盘高潮，据合家网统计，宜昌城区有10个项目开盘/加推。分别是宜昌国际广场（开盘2次）、碧桂园御园、天玺、清江月亮湾、中建宜昌之星、天玺、美岸观邸、城投地产·智禧湾、保利时代、山水华庭。而11月份，预计仍有包括弘洋拉菲小镇、宏信公园里、华鹏梧桐邑·九棠府、弘洋卢浮公馆在内的多个项目将开盘，恒大名都、保利林语溪、万豪公园里等纯新项目面世。

一、宜昌商品房住宅销售数据

（1）2017年10月宜昌商品房成交数据

10月宜昌楼市共成交商品房住宅2862套，环比下跌9%，同比下跌28.61%；成交面积333202.69㎡，环比下跌1.57%,同比下跌28.34%；成交均价7000元/平方米，环比上涨14.24%，同比上涨18.60%。

时间	套数	面积(㎡)	金额（万元）	均价(元/㎡)
2017年10月	2862	333203	233257.57	7000.47
2016年10月	4009	464962	274445.69	5902.54
2017年9月	3145	338501	207436.43	6128.08
环比	-9.00%	-1.57%	12.45%	14.24%
同比	-28.61%	-28.34%	-15.01%	18.60%

9月份虽然也有不少新盘入市，但由于老盘货量不足，10月份的网签虽有9月开盘项目的加持，但总体的网签量依旧持下跌态势。因此，在10月份10盘开盘/加推，且即开即罄的实际情况下，网签数据并没有将宜昌市场的火爆程度表现出来。

10月宜昌网签均价7000元/㎡，基本反映当前宜昌楼市的真实房价。从数据细分来看，10月份，5000元/㎡-8000元/㎡这一价格段位的成交套数最多，达到1580套，楼盘主要分布点军、伍家岗及开发区；8000元/㎡-10000元/㎡价格段成交套数也达到561套，楼盘主要分布于江边。

（2）近12个月宜昌商品房住宅成交走势

近12个月宜昌商品房住宅成交套数走势图

近12个月宜昌商品房住宅成交均价走势图

（3）2017年10月宜昌各片区成交数据

10月伍家区成交1141套，夷陵区成交457套，西陵开发区成交430套，西陵区成交300套。网签价格方面，10月份有3个区域成交均价过7000元/㎡，分别是点军区7859元/㎡，伍家区7606元/㎡，西陵开发区7197元/㎡。

区域	商品房住宅				其他商品房
	套数	面积	金额(万元)	均价	套数	面积	金额(万元)
夷陵区	457	50900.08	25420	4994.12	27	-747.28	-216.64
猇亭区	26	2850.67	919.88	3226.91	66	3687.17	1205.71
点军区	475	62869.45	49406	7858.55	420	51161.43	39416.97
伍家区	1141	129178.4	98251	7605.86	-439	-24286.57	6352.67
西陵区	300	32045.03	20614.66	6433.03	-375	-17019.92	12758.33
宜昌开发区	0	0	0	#DIV/0!	-376	-17105.01	12707.60
西陵开	430	51451.17	37031.0738	7197.32	-177	7591.69	31851.20
夷陵开	33	3907.89	1614.3289	4130.95	-257	-1878.05	28190.30
合计	2862	333202.69	233257	7000.47	-516	-3788.21	56393.232

2017年10月宜昌各区域成交情况

（4）2017年10月宜昌商品房成交面积分布

2017年10月宜昌商品房住宅成交面积中120-144㎡的户型区间成交量最大，为994套；其次为100-120㎡的户型，成交858套，成交量最小的为60㎡及以下的面积区间，仅为27套。从近三个月的成交面积分布来看，120左右的户型成为新房市场主力军，当前市场刚需改善型客户较多。

二、宜昌楼盘10月网签销售数据

（1）宜昌楼盘销售套数TOP10

2017年10月宜昌新房销售套数TOP10

（2）宜昌在售楼盘10月网签套数TOP40

序号	楼盘	成交套数	序号	楼盘	成交套数
1	清能碧桂园	318	21	宏信依山郡	30
2	恒大山水城	237	22	银河东湖雅居	30
3	颐和雅郡	208	23	清江润城	26
4	九安城	162	24	中建宜城春晓	22
5	保利时代	140	25	中南丽景	22
6	中建宜昌之星	127	26	宜昌国际广场	20
7	均瑶御景天地	123	27	江畔大地	19
8	碧桂园御园	99	28	宜化绿洲新城	19
9	映象左岸	94	29	世纪山水	15
10	半山云庭	75	30	弘洋欢乐颂	15
11	弘洋拉菲小镇	68	31	金亚5号	13
12	钓鱼台二号	62	32	弘洋凡尔赛花园	12
13	清江月亮湾	54	33	新华广场	10
14	华祥天玺	51	34	金安东诚	9
15	花径美邻	47	35	梧桐邑	9
16	城中半岛	46	36	弘洋锦龙馨苑	6
17	恒大绿洲	43	37	江南星城	6
18	山水华庭	40	38	领秀龙城	6
19	万富智慧城	34	39	星湖湾	5
20	浏卉新城	33	40	上上城	5

第四部分 宜昌商品房库存数据

一、2017年10月宜昌商品房库存业态部分

2017年10月宜昌商品房库存形态套数柱状图

2017年10月宜昌商品房总库存为30292套；其中商品房住宅库存20959套，较上月库存减少131套；办公库存2704套；商业库存4408套；其他类型库存2221套。

二、2017年10月宜昌各片区商品房住宅库存量

从住宅库存区域上来看，伍家区住宅库存量依然最高，为6824套，其次为西陵区6567套和夷陵区3096套。

三、2017年10月宜昌各片区商品房住宅库存去化量

从住宅库存去化量上看西陵区本月去化最高为307套，其次为点军区287套，宜昌开发区11套，其他区域库存均上涨。

（说明：库存为正数代表消化量小于新增库存量）

四、近12个月宜昌商品房住宅库存走势

2016年10月——2017年10月宜昌商品房住宅库存趋势图

第五部分：二手房住宅成交

2017年10月宜昌共成交存量房1120套，环比下跌17.2%。从成交户型上看80-100平方米的户型最受欢迎，从成交区域上看西陵区和伍家区是最受关注的区域。

一、2017年10月宜昌二手房成交户型分布

二、2017年10月宜昌二手房成交区域分布

第六部分：宜昌土地招拍挂成交数据

宜昌土地招拍挂详细地块信息请登录合家网进入土地数据频道（合家网首页搜索栏上方顶部导航-地产智库-宜昌土地）自行查阅检索，可根据地域，成交面积，土地性质，出让形式等方式灵活检索。

检索网址：http://www.hejia.tv/date/tudi/

一、土地挂牌/拍卖

2017年10月份宜昌城区仅4宗地块挂牌，1宗地块拍卖，其中3宗挂牌地块为工业用地，1宗挂牌地块为其他普通商品房住宅用地，1宗拍卖地块为其他普通商品房住宅用地。

区域	宗地位置	土地面积	容积率	起始价	起拍楼面价	土地用途	摘牌日期
西陵	胜利三路与体育场路交汇处	18531.71	1<R≤2.5	1500万	323.8元/㎡	住宅	11月3日
高新	生物产业园共同北路西侧	26495.37	1<R≤2	764万	144.2元/㎡	工业	11月16日
高新	高新区东山园区周家冲	25260.12	1<R≤2	731万	144.7元/㎡	工业	11月16日
高新	高新区生物产业园桔乡路北侧	94135.81	1<R≤2	2713万元	144.1元/㎡	工业	11月16日
点军	五龙路片区夷桥路南侧左家冲	137030.23	1<R≤1.01			住宅	11月9日（拍卖）

二、土地成交

1．成交地块明细

区域	宗地位置	土地面积	容积率	土地价格	楼面价	土地用途	摘牌企业
伍家	伍家岗白沙路	184223.63	R≤2.7	289070万	6211.4元/㎡	住宅/商业	碧桂园
点军	牌坊坡路与巴王店二路交汇处	30460.89	R≤2	18060万	2964.5元/㎡	住宅商业	湖北天盟
东山	东山园区西陵二路	72104.22	R≤3	97400万	4502.7元/㎡	住宅	恒大

地块编号		宜土网挂（2017）40号		地块位置示意
挂牌方式		网上挂牌出让
土地位置		东山园区西陵二路
竞得方		恒大地产
所属区域	东山开发区	土地面积	72104.22
土地用途	住宅	使用年限	70年
容积率	R≤3	建筑密度	M≤22%
成交总价	9.74亿元	楼面价	4502.7元/㎡
溢价率	271.8%	摘牌日期	10月24日

地块编号		宜土网挂（2017）42号		地块位置示意
挂牌方式		网上挂牌出让
土地位置		伍家岗区白沙路
竞得方		碧桂园
所属区域	伍家岗	土地面积	184223.63
土地用途	住宅/商业	使用年限	70年/40年
容积率	R≤2.7	建筑密度	M≤25%
成交总价	28.9亿元	楼面价	6211.4元/㎡
溢价率	106.5%	摘牌日期	10月21日

地块编号		宜土网挂（2017）43号		地块位置示意
挂牌方式		网上挂牌出让
土地位置		牌坊坡路与巴王店二路交汇处
竞得方		湖北天盟
所属区域	点军区	土地面积	30460.89
土地用途	住宅/商服	使用年限	70年/40年
容积率	R≤2	建筑密度	M≤28%
成交总价	1.806亿元	楼面价	2964.5元/㎡
溢价率	128%	摘牌日期	10月20日

宜昌买房交流群④已开通，长按下方二维码，点击菜单栏“加买房群”