“先买房的就活该吗？”房贷利率大降，已经买了房的利率能降吗？

“先买房的就活该吗？”房贷利率大降，已经买了房的利率能降吗？

是的，活该！
虽然我是去年5月买的，5.65的利率上车的，高位接盘，现在已经亏了25万了，但我还是要说自己活该！活该那么早买房，当时买的时候就已经有风头了说房价要降，但我不信，还听中介和售楼处的忽悠，我真是活该！
活该自己的优柔寡断！
活该自己的判断力缺失！
活该自己听心售楼处和中介的忽悠！
活该自己不信大众媒体！
这25万就当是自己30年内的滑铁卢了，毕竟人生还有几十年要走，认真赚钱，提前还款吧！

我就是去年买房的大冤种，5.9的利率，申请时还很严格，好在以后不用再租房了，继续努力搬砖，争取早日还清[加油]

这是无法遇见的风险，既然购买了就坦然面对。

早几年买房的人就活该多支付一些贷款利息吗？
我们要辩证地看待这个问题，先要知道大部分的房贷月供均会随着LPR的下降而减少，只是减少的多与少的问题。
现在的房贷分成两类，一是固定利率，二是挂钩LPR的浮动利率，市场95%的房贷均是后者，所以我们只讨论LPR浮动利率。
LPR浮动利率由两部分组成，即LPR与加点，LPR由央行公布，加点由各地商业银行们自己决定。
比如张三的房贷利率为LPR加30个点，当LPR为4.65%时房贷利率为4.95%，当LPR为4.6%时房贷利率为4.9%，当LPR为4.45%时房贷利率为4.75%。


无论什么时候买房的人，只要LPR发生了变化房贷利率一定会跟着变，但不少人反映明明已经降息了为何自己的月供没有减少呢？
那是因为变化的时间还没到。
大家的贷款利率遵循一年调整一次的原则，每次调整后维持一年不变，具体调整日期要看贷款合同上是如何标明的，一般有两种可能。
一是每年的1月1日；二是贷款日的对月对日，比如张三于2018年7月5日获得了贷款，每年的7月5日就是他的贷款调整日。
因此，每个人的贷款利率都会随着LPR的变化而变化，只是没有那么快反映在月供上。
听完我的解释后是不是觉得心态平衡了点呢？纵向上来看，大家的月供均是越来越低的，你可能不知道，LPR已经累计下跌了0.35%。换言之，很多人的贷款利率也下滑了0.35%，只是我们没有注意到罢了。


说完第一个问题再来聊聊第二个问题。
横向上来看前几年买房的人的确要比最近买房的人支付更多的贷款利息。
前文提过贷款利率有两部分组成，一是LPR、二是加点，最近银行的加点数确实调低了。
比如，李四准备贷款买房，当地银行首套房的加点由半年前的30个减少至10个，所以李四的首套房房贷利率=4.45%+0.1%=4.55%，而上面例子中张三的房贷利率在LPR下降后为4.75%，比李四高出了0.2%。
请注意，这是永久性的差异，不会随着时间的推移而改变。
比如，假设一年后LPR下降至4.4%，张三的贷款利率变为4.7%、李四的变为4.5%，差着0.2%；一年后LPR上升至4.5%，张三的贷款利率变为4.8%，李四的变为4.6%。
后买房的李四贷款利率确实会比先买房的张三来的低。


看到这有的朋友的心态又不平衡了。
这是没办法的事情，之前房价高，调整政策必然从严，提到房贷利率抑制大家买房的欲望；现在房地产市场比较萎靡，为了激发刚需和改善型的购房欲望，银行们减少加点，在利率上让利购房人。
这就没有办法了，任何商品均是如此，买的人多的时候价格高，买的人少的时候价格低，贷款利率其实就是资金的价格。
前期买房的人只能安慰自己先住进了属于自己的房子，不用因为每天担心房东涨房租，甚至赶走租房人。


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在一定程度上，央行出台政策之前购房的用户，成为了严格的楼市宏观调控政策下的成本承担者。如果政策出台前已经买了房，房贷利率已经同银行签署了协议，并且发了款。那么在此之后，央行出台的两个政策，只能享受到一个。真的是没有办法再进行改变了。
从2021年9月1日起购房的用户，所有的房贷利率制定标准都变成了"LPR(5年期及以上利率）+基点“的模式。那么也就意味着，只要在合同签订之后，附加的”基点“是再也不会变动的。未来的每年房贷还款实际利率就是看LPR的变动情况。如果LPR在一年内没有发生变动，那么还款利率也不变动。如果LPR向上走，那么房贷实际利率也会向上走，反之也是一样的。
举个例子：假如张三在2022年5月15日之前购买首套房，房贷利率为“LPR+60个基点”，如果那时候LPR为4.6%，那么张三的当年度的实际还款利率就为5.2%。未来这60个基点是永远不会再变了，不论央行出台什么样的政策，它也不会上升或者下降。
那么在在5月20日，央行出台的LPR贷款利率调整公告中，明确将LPR5年及5年期以上的贷款利率，向下调整15个基点。那么也就是从5月20日之后的LPR中长期利率标准，已经不是4.6%，而变成了4.45%。这一点对所有的房贷用户都适用。那么也就意味着张三未来的房贷利率为5.05%。
但是如果张三是在2022年5月15日之后购买的首套房。那么就可以应用央行15日颁布的新政策在5月15日之后申请银行房贷的首套房用户，这些申请人可以在当时的LPR利率下限，再减去20个基点作为房贷利率。那么房贷利率就是为“LPR+（-20个基点）”，那时候LPR为4.6%，那么张三的当年度的实际还款利率就为4.4%。
在此之后，张三还可以在5月20日享受到新的LPR利率调整政策的优惠，那就是LPR5年及5年期以上的贷款利率，向下调整15个基点，最终张三的当年度的实际还款利率就为4.25%.
对比一下，张三在5月15日前后买房发生了巨大变化，整整利率差了80个基点，也就是0.8%。这对于每月还款金额的影响还是非常巨大的。假如房贷100万元30年等额本息还款，每10个基点每月还款额差近62万元。这相差80个基点，每月还款额差480元，一年的还款额差5760元。整整30年的还款额差别17.28万元。
未来唯一能变的就是LPR的利率，剩下如果觉得不划算也只能做提前还款了。所以买房的时机非常重要。

还款满一年后看第十三期降不降，如果不降，到2月份还1月份房贷时看降低了没有。这两个节点都不见下降，说明你当初定的是固定利率还款方式。

那你还想怎么样？难道要求退钱？把房子退了重新买？
要知道那是不可能的事情。房子都给你住了那么久，给你折旧回收你会愿意吗？你指定不愿意
所以，未来市场和政策的调整，谁也无法预料，你既然选择在房价最高的时候购买，那你就需要接受自己的选择。
至于贷款利率，没办法，你还得按照签订贷款协议时的利率，除非你有钱，能一次性付清本金。

现在政策并没有支持转按揭，无法从高利率降为低利率。
2018年至今年年初，许多购房者都是5.88至6.37的利率，而现在5年前lpr4.45，更有地方可以下浮20个基点，与6.37相差2个点，前期站高位的购放者可以说是绝对的冤大头，让人痛心疾首。
为此，建议看能不能商转公，毕竟公积金贷款利率只有3.25，比5年期lpr还要低；另外好多银行可以申请提前还款，现在许多经营贷消费贷利率只有4个点左右，支持先息后本，可以进行置换，但银行对经营贷消费贷监管比较严格，一但发现用于偿还住房贷款，则会收回贷款。所以，优先考虑商转公。

我是剑飞，我来回答。
现在各银行的房贷利率均有所下调，那我之前买的房子的房贷利率也会跟着下降吗？
这就要分两种情况了。第一种是选择固定房贷利率的，当你选择这种利率计算方式，无论之后银行贷款利率怎么变化，都跟你没有关系。
第二种是选择LPR加减基点的方式。LPR是什么意思呢？LPR指的是贷款基础利率，该利率每月20号会更新，会有轻微浮动，现在一年期LPR为3.85%，五年期以上为4.6%。而基点在你的贷款合同中已经确定下来了，是个固定值。
所以说，采取第二种贷款利率计算方式，每月LPR波动时，你的贷款利率也就跟着波动。




对于买房后涨跌不能单纯的用价格来衡量，一方面，早买房早入住，早有一个家，家的温暖和安全感不是金钱能代替的。另一方面，作为普通人，买房时基本是处于谈婚论嫁或者工作稳定下来，十年前的刚需、你、十年后的刚需，到了各自的时间节点，总会需要一套房，只要买到心仪的房子即可，不必过多计较得失，人生未来的旅途总是充满精彩，加油。
希望我的回答对你有所帮助，麻烦您点个赞，谢谢！

已经买了房的仔细研究一下贷款合同，看贷款利率是固定还是随LPR的变化而变化的，如果变化，是第二个月就变，还是来年再变，一切以合同为准。
努力赚钱，利率高就想办法提前还款吧！